Gå til sidens hovedinnhold

Dette lånet kan koste deg dyrt

Mellomfinansiering

Du skal ha god økonomi for å ta opp et mellomfinansieringslån, men mange må ha det i dagens boligmarked.

En fersk analyse viser at det i dagens opphetede boligmarked er mange som kjøper en ny bolig før de selger den gamle. Da må du vanligvis ta opp et mellomfinansieringslån.

Skjønt lån, mellomfinansiering er mer å sammenlikne med en rammekreditt med en øvre grense, der du betaler renter av det til enhver tid utestående lånebeløpet.

- Det er ikke vanlig å betale avdrag før du har solgt den gamle boligen og gjort det nye lånet om til et vanlig nedbetalingslån til nye vilkår, sier forbrukerøkonom Derya Incedursun i Nordea til Nettavisen Økonomi.

Men det blir dobbelt lån i en periode. Vi tenker oss at verdivurderingen av din gamle bolig er 4 millioner kroner og er belånt med 2 millioner. Antatt egenkapital er dermed 2 millioner, og du vil kjøpe en ny bolig til 5 millioner.

Les også: Guide til mellomfinansiering av bolig

Full belåning

- Når du selger den gamle boligen, innfris det gamle boliglånet, og du bruker egenkapitalen på 2 millioner kroner til å nedbetale litt av mellomfinansieringslånet. De 3 millionene som gjenstår av mellomfinansieringen, gjøres om til et nytt og langsiktig lån med nye betingelser, forklarer Incedursun.

Men den nye boligen må i en periode fullt ut belånes, la oss si i 60 dager. Incedursun sier at renten normalt vurderes individuelt for det enkelte lån. Mellomfinansiering er uansett dyrere enn vanlige boliglån, og i dette eksempelet forutsetter vi 4 prosent rente.

Mellomfinansieringen og gammelt lån utgjør i to måneder til sammen 7 millioner kroner. Har du 5 millioner i mellomfinansiering, må du ut med 33.377 kroner, 26.034 kroner etter skatt (fradrag 22 prosent) for å ha dette lånet i 60 dager. Det kommer altså på toppen av ditt ordinære lån.

Et annuitetslån på 2 millioner over 25 år til 1,75 prosent rente koster deg 8235 kroner i måneden. Brutto må du ut med 24.500 kroner i måneden for de to lånene.

Les også: Avliver boligmyter: Dette misforstår folk om boligkjøp

For optimistisk

- Hvis salgsprisen på den gamle boligen blir mindre enn ventet, får du et større langsiktig lån på den nye boligen enn du først trodde. Det er lurt ikke å være for optimistisk i dine forventninger til salgsprisen, slik at du ikke får et større lån enn du ønsker eller kan betjene, advarer forbrukerøkonomen.

Incedursun sier at banken ved mellomfinansiering ser hvor mye egenkapital du har i den gamle boligen og hvor mye du har å gå på. Det krever en ny verdivurdering av boligen, men er ingen garanti før du har solgt.

- Risikoen for en lavere egenkapital enn antatt eller til og med negativ egenkapital, er til stede. Det er et moment bankene tar hensyn til.

Buffer

- Så kredittvurderingen ved mellomfinansiering er strengere?

- Kredittvurderingen knyttet til mellomfinansiering bygger i hovedsak på de samme prinsipper som et vanlig langsiktig boliglån. Normalt vil banken legge inn en buffer i forhold til forventet salgspris.

- Eksempelvis trekker man fra 10 prosent av ny verditakst for å ta høyde for at salgssummen kan bli lavere enn forventet. Denne bufferen kan banken både sette høyere men også lavere avhengig av type bolig, markedet for denne type boliger, svarer forbrukerøkonomen.

Samtidig gjør banken en vurdering av at du både har tilstrekkelig fri likviditet. Det kan gjerne være penger på konto til å betjene både det gamle lånet, samt i en periode likviditet til å betjene mellomfinansieringen.

Inntil ett år

- Hva med løpetiden ved mellomfinansiering?

- Det vanlige er under seks måneder, men det kan i enkelte tilfeller være inntil ett år. Men vi får håpe at du får solgt før det, for du skal ha en veldig god økonomi for å tåle mellomfinansiering i en lang periode.

- Men hva skjer hvis du mot formodning ikke har fått solgt innen utløpet av perioden?

- Da må du ta kontakt med banken for å forlenge lånet, men det skjer veldig sjelden, svarer forbrukerøkonomen.

Les også: Rekordlave renter på nye boliglån til husholdninger

Risikoen for å bli sittende med to boliger i lang tid, er definitivt minst i Oslo. Ifølge Eiendom Norge tok det i gjennomsnitt 60 dager i januar å selge en bolig i Norge, men i Oslo var tiden nede i 22 dager.

Lengst tid tok det i Ålesund med 87 dager, så her er 90 dager høyst relevant løpetid for mellomfinansiering.

Annerledes

- Oslo en god del annerledes enn andre byer. Her vil du i dagens marked normalt for en standardbolig få solgt til en pris nær verdivurderingen, så lenge etterspørselen er større enn tilbudet. Oslo-markedet byr på få problemer, fordi det er mangel på boliger og selgers marked, sier Incedursun.

For svært dyre boliger vil det kunne bli et vesentlig større avvik mellom verdivurderingen og endelig salgspris.

- Og du må være litt forsiktig når du flytter inn i de små kommunene. Det er vanskeligere i et marked som er rolig, og selv i byer som Stavanger, Bergen og Trondheim, er det ikke samme omsetning som i Oslo.

- Så hva anbefaler du i dagens marked, kjøpe eller selge først?

- Du må ta høyde for å sitte igjen med gammel bolig og sette opp et regnestykke om du har økonomi til det. I vårt regnestykke har vi satt opp 60 dager, men hva hvis jeg må sitte med den i 90 dager? Bankene vil kunne hjelpe deg med dette svarer Incedursun.

Les også: Ny undersøkelse: Dette er låneformen nordmenn avskyr

Uavhengig

Hun mener regnestykket for om du tåler mellomfinansiering, ikke bør være avhengig av salgsprisen for gammel bolig.

På den annen side er det ikke risikofritt å selge først. Da kan du risikere ikke å finne boligen du ønsker deg. Du må ut med dyre ikke-fradragsberettigede leiekostnader, og du kan risikere utgifter til lagring av møbler osv.

- Det kan være lurt å selge først hvis du tenker at det kan ta litt tid før du kan få solgt den gamle boligen. Det kan bli vanskelig å få økonomien til å gå rundt hvis du må eie to boliger samtidig. Å flytte kan være stressende i seg selv, men stress forbundet med en overbelastet økonomi kan bli enda verre, sier Incedursun.

Les også: Nå kan du gjøre et fastrentekupp - men det haster

Fristende

En fersk analyse viser altså at mange i dagens boligmarked kjøper før de selger. Da blir det en kapitalgevinst i det stigende markedet vi er i nå, eller et tap i et fallende marked.

- Prisutviklingen er dermed viktig for avgjørelsen om å kjøpe eller selge først. Når prisene stiger, er det mer fristende å eie to boliger i overgangsperioden. I perioder med fallende priser er det mer fristende ikke å eie noen boliger, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse til Nettavisen Økonomi.

Han er også forsker i Housing Lab, som har sett på problemstillingen. I Oslo kunne gevinsten på forsommeren i fjor utgjøre 4-5 prosent, hele 200.000-250.000 kroner for en gjennomsnittsbolig til 5 millioner kroner.

Selvforsterkende

- Data fra Eiendomsmegler1 for andelen som kjøper først, indikerer at moderate endringer i boligprisene gjør at noen ønsker å kjøpe først, mens andre ønsker å selge først. Men det åpner også for selvforsterkende effekter, sier Benedictow.

For eksempel kan tiltakende boligprisvekst føre til at mange ønsker å kjøpe først. Det skaper økt knapphet og dermed ytterligere prisøkning osv.

- Dette var tydelig tilfelle i Oslo høsten 2016 og er trolig også med på å forklare den høye prisveksten vi ser nå. Viktig for prisveksten er selvsagt også lave renter, og for Oslos del at det over tid er blitt bygget for få nye boliger, sier Benedictow.

Dyrt å leie

Omvendt, når boligprisene faller, vil mange ønske å selge først. Det kan skape overskuddstilbud av boliger og forsterke boligprisnedgangen.

Selger du først, eier du ingen boliger og må leie i overgangsperioden. Det koster i Oslo typisk 12.000-17.000 kroner i måneden, avhengig av størrelsen og beliggenheten/standarden.

- Om en slik dynamikk oppstår, kan den forsterkes ytterligere hvis forhold i kredittmarkedet gjør det vanskelig å eie to boliger i en kort periode. Det blir ikke anledning til mellomfinansiering for de som ønsker å kjøpe før de selger.

Benedictow sier vi så tendenser til dette etter koronautbruddet i fjor vår.

- Men med hjelp fra myndighetene klarte bankene i stor grad å tilby mellomfinansiering. Det var trolig viktig for å hindre en større prisnedgang og at boligmarkedet normaliserte seg så raskt som det gjorde.