*Nettavisen* Økonomi.

Eie eller leie? Her er svaret du trenger

Foto: Thor Nielsen (Fotograf Thor Nielsen)

Lønner seg å eie eller leie bolig? Sjekk det overraskende svaret.

06.09.12 13:19

I løpet av den siste uken har eiendomsmeglerne og utleiemegleren kommet med tall som viser at begge boligmarkedene går som det suser. Boligprisene stiger kraftig og utleieprisene er på all time high. Men er det slik at det definitivt lønner seg å eie fremfor å leie bolig.

Tre av landets fremste eksperter på forbukerøkonomi gir noenlunde samme svar. Med noenlunde normal pris- og renteutvikling vil det ofte lønne seg å leie dersom du skal bo i en bolig i mindre enn tre år. Skal du bo i boligen mer enn tre år lønner det seg som oftest å eie.

Nordeas forbrukerøkonom Christine Warloe har foretatt beregninger på vegne av Nettavisen NA24. De gir noen overraskende svar.

Klikk på bildet for å forstørre.

Foto: Johnny Syversen

- Beregningene jeg har gjort viser lønnsomheten av å eie kontra leie de neste tre årene. Med gjeldende tre års fastrente samt Statistisk sentralbyrås forventede boligprisvekst, som forøvrig er ganske «frisk», viser tallene at det er lønnsomt å eie kontra å leie de neste tre årene. Men husk at det er gitt at boligprisene utvikler seg slik SSB tror. Det som er interessant er at break even (hipp som happ å eie/leie) ikke krever noe boligpriskrakk.. Årsaken til det er at leieprisene ikke har hengt med boligprisene – de er paradoksalt nok på et lavt nivå, slev om det er lett å få inntrykk av noe annet. Og som eier har man en del kostnader som leietaker ikke har som vedlikehold og fellesutgifter, sier Warloe.

Warloes tall under viser at gitt normale forutsetninger om boligprisvekst vil det være svært lønnsomt å eie fremfor leie. Men dersom boligprisveksten så vidt bikker under null prosent (negativ prisutvikling) vil det lønne seg å leie:

Klikk på bildet for å forstørre.

- Mitt råd er å ikke spekulere i at en eventuell boligboble vil sprekke. Man vet aldri om og når den eventuelt vil komme. Er man klar til å kjøpe bolig, så skal man gjøre det. Og regnestykket viser jo her at hvis utviklingen går som SSB spør, så er det fryktelig mye mer lønnsomt å eie versus leie. Man skal altså kjøpe bolig for å bo – ikke for å spekulere, sier hun.

Eie lønner seg nesten alltid
- Eie lønner seg nesten alltid fra måned til måned. Utfordringen er at mange ikke tar hensyn til risiko for verdisvingninger. Du kan betjene lån på en leilighet til to millioner kroner for virka 6.500 kroner i dagens marked. Avdrag kommer i tillegg, men er egentlig bare tvungen sparing. En slik leilighet vil nok koste mer enn 9.000 kroner å leie i dagens marked, sier privatøkonom Endre Jo Reite i Sparebank 1 SMN til Nettavisen NA24.

- Bankene vil ikke kunne gi deg et lån med mindre du har rom for å betjene en lånekostnad på 14.500 kroner månedlig fordi vi tar hensyn til både avdrag og rentepåslag, men månedsøkonomien de første månedene vil være svært positiv, sier han.

Flytter du raskt blir konklusjonen lett annerledes
Utfordringen kommer dersom du får en endring i livssituasjon som gjør at du må selge raskt. Totalkostnadene ved kjøp og salg kommer gjerne opp i fem til syv prosent av leilighetsverdien, og spiser derfor opp den månedlige innsparingen på kort sikt. Skulle du i tillegg være uheldig å ha budt for mye, eller om markedet endrer seg kan tapet bli over ti prosent ved et raskt salg. Har du gått langt over prisantydning øker risiko enda mer. Da blekner de 3.500 kronene du sparer i måneden fort.

- Velg derfor å kjøpe hvis du finner en leilighet du planlegger å bo i i en lengre periode enn fire år, og som gjerne har et ekstra rom som du kan leie ut videre. Da har du fleksibilitet til familieforøkelser eller endret livssituasjon. Unngå overilte hybelkjøp for å oppnå en kortsiktig innsparing.

Reites illustrasjon under viser usikkerheten i om det lønner seg å eie ved kort tidsperspektiv:

Klikk på bildet for å forstørre.

- Som tallene i tabellen over viser vil boligkjøp med kort tidsperspektiv selv med optimistiske forutsetninger i beste fall gi usikker gevinst. Det er bare med fortsatt økning i eiendomspriser og et tidsperspektiv på mer enn tre år at kjøp fremstår som fornuftig. Det er derfor avgjørende at man først kjøper når man har tenkt til å bosette seg lenge, og at man kjøper noe man vil trives med å bli boende i, sier Reite.

Forbrukerøkonom i Storebrand Knut Dyre Haug:
- I de aller fleste tilfeller lønner det seg å eie bolig, såfremt at du skal bo på samme sted i noen år framover. Men i noen tilfeller kan det være smart å leie. I det lange løp vil det lønne seg å eie boligen du bor i. Skal du inn i boligmarkedet og bli der, bør du absolutt satse på å kjøpe. De viktigste driverne for boligprisen, som rentenivå, arbeidsledighet, tilflytting og boligbygging, tilsier at boligprisene skal videre opp. I tillegg favoriserer de norske skattereglene å eie boligen, på grunn av rentefradrag og lav formuesverdi.

Klikk på bildet for å forstørre.

Foto: Taral Jansen

Leie kan være smart i en periode
- Har du muligheten til å kjøpe bolig som student er det trolig smart, men de fleste studenter har ikke økonomi som tillater det. Kravet om 15 prosent egenkapital og en viss fast inntekt, er vanskelig å tilfredsstille for studerende. Et godt råd er derfor å starte sparingen til bolig så tidlig som mulig. BSU er den beste spareformen for boligsparing, sier Dyre Haug.

Er tidsperspektivet på boligkjøpet bare ett eller to år, kan det lønne seg å leie. Grunnen er høye kostnader ved kjøp og salg. Dokumentavgiften ved kjøp er 2,5 prosent. Like mye kan du regne med i salgskostnader til megler, annonse og lignende.

- Nedenfor lister jeg opp argumenter for å eie samt argumenter for å leie. Står du foran dette valget er det smart å tenke gjennom hva som er viktigst for deg.

Derfor bør du eie bolig:
* Du kan oppnå verdistigning på boligen
* Boutgiftene som betales dekker renter og avdrag på eget boliglån
* Det er skattemessig gunstig å eie egen bolig
* Du risikerer ikke å bli kastet ut fordi leiekontrakten utgår
* Du kan innrede og utforme boligen som du selv ønsker

Derfor bør du leie bolig:
* Du slipper å ta risikoen for fallende boligpriser
* Du har større forutsigbarhet for boutgifter, siden renten på boliglån kan stige og det kan dukke opp feil på boligen du kjøper
* Du har større fleksibilitet, og kan flytte lettere og billigere fra en leid bolig
* Du kan trolig bo mer sentralt, siden det er mer overkommelig å leie i bysentrum enn å kjøpe samme sted

- Grovt sett kan du si at dersom boligprisene ikke faller i eiertiden og renten holder seg under fem prosent, vil det lønne seg å eie. Stiger boligprisene med for eksempel tre prosent vil du tåle en rente på åtte prosent før det vil lønne seg å leie. Dette resonnementet baserer seg på at leiekostnaden i gjennomsnitt ligger på rundt fem prosent av boligverdien på mindre leiligheter, i alle fall i Oslo og andre store byer. Hvis man antar at årlige eierkostnader/fellesutgifter (som leietagere slipper å betale) omtrent tilsvarer én prosent av boligverdien, kan du si at det oppveier skattefordelen med å leie (skattefordelen er 28 prosent av rentekostnaden), sier Dyre Haug.

Studenter bør være forsiktige med kjøp
Leie/eie-spørsmålet er svært aktuelt i disse tider og Dyre Haug får mange henvendelser - ikke minst fra studenter som vurderer å kjøpe i stedet for å leie.

- Dette er et tema som interesserer og engasjerer. Personlig er jeg opptatt av å ikke bare gjøre dette til en økonomisk øvelse når jeg gir mine svar. Økonomispørsmålet er viktig, men det er andre ting som spiller inn. Er du student for eksempel bør du vurdere disse spørsmålene:

* Kommer du til å skifter studier underveis
* Kommer du til å skifte studiested underveis
* Kommer du til å at mastergrad et annet sted enn der du tar bachelorgraden?
* Kommer du til å skrive mastergraden for en bedrift som ligger et annet sted enn studiestedet?
* Mange velger å skrive master for en bedrift, som ikke alltid ligger på studiestedet

- Poenget mitt er: Selv om regnestykket går i favør av å eie bør du spørre deg selv om det er riktig å binde deg på dette stadiet i livet? Hvor mye administrasjon og ansvar er det riktig å påta seg i en slik fase i livet, spør Dyre Haug.

- Når det gjelder de som ikke er studenter, må en absolutt ta hensyn til ønsket om fleksibilitet. Folk som kjøper, kjøper gjerne så dyrt at man må henge i stroppen døgnet rundt for å finansiere det, fremfor å kjøpe billigere, eller helst leie. Jeg synes det er hemmende for norsk næringsliv at så få "tør" å leie. Flott om flere tør å kaste loss - jobb forskjellige steder i landet, gjerne utlandet også, og få bredere erfaring. Det vil alle tjene på, ikke minst en selv og din egen arbeidsfremtid. For tidlig villa og vov-vov legger et effektivt lokk på slike eskapader, sier Dyre Haug.

TIPS:
Privatøkonomiekspert Rune Pedersen i smartepenger.no har laget en kalkulator som lar deg beregne med dine egne tall og forutsetninger om det lønner seg for akkurat deg å eie eller leie:

Eie versus leie kalkulatoren finner du her.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.