KVADRATUREN (Nettavisen): Boligprisene i Norge falt kraftig i november, og høyst sannsynlig skal prisene ytterligere ned de nærmeste månedene. SSB spår et prisfall på over 8 prosent fra tredje kvartal 2022 til tredje kvartal 2023.
Samtidig har bankene varslet at de vil knipe igjen på mellomfinansieringen, den midlertidige finansieringen boligkjøperne må ha fra de har kjøpt en ny bolig til de har solgt den gamle.
Men flere selger nå den gamle boligen før de kjøper. Det gjør de for å få lån fra bankene, og det kan presse boligprisene ytterligere ned. Meier er klart skeptisk til praksisen.
– Bakgrunnen er at jeg har sett så mange eksempler på at hvis du først har solgt og så kjøper, er det veldig ofte at du ikke finner drømmeobjektet ditt. Da må du kjøpe noe som er halvveis, og det er så mange som har kjøpt og angrer sånn etterpå, sier hun til Nettavisen etter Eiendom Norges månedlige presentasjon.
Da Morten skulle selge huset sitt, tilbød takstmannen en helt ny tjeneste
Dyr leie
Meier advarer og at mange har kjøpt noe de strengt tatt egentlig ikke hadde helt lyst på. Problemet er at de fant ikke noe annet.
– Så får de dårlig tid og må leie. Veldig ofte må barnefamilier leie i områder hvor du må kjøre mye bil til skoler og lignende. Det er mange uheldige sider ved å selge først.
– Men hvis markedet stopper opp og du ikke får solgt, så sitter du der med en dyr mellomfinansiering?
– Her finnes det forsikringsordninger, og de pleier alltid å komme i et fallende marked. Da ville jeg eventuelt ha kjøpt meg en forsikring som dekker rentekostnadene hvis du ikke får solgt, parerer Meier.
Selger betaler
Søderberg & Partners tilbyr en såkalt dobbelt boligforsikring. Forsikringen dekker faktiske ekstra boligkostnader med inntil 15.000 kroner per måned i inntil ni måneder, dersom kjøper ikke får solgt sin gamle bolig før overtakelse av den nye.
Forsikringen omfatter netto rentekostnader og faktiske ekstra boligkostnader ved usolgt bolig (felleskostnader, boligforsikring, oppvarming/strøm og kommunale avgifter).
Den er gyldig i tolv måneder etter overtakelse og koster ifølge Søderberg & Partners 6500 kroner, uansett lånebeløp. Det spesielle med forsikringen er at den kjøpes og betales av selger, men det er kjøper som vil få utbetaling fra forsikringen.
Meier er uansett klar på at hun ikke ville ha tatt sjansen på ikke å ha noe sted å bo om tre måneder.
– Jeg har sett mange ganger folk som har sagt «Vi tar dette her, det er vel ålreit», og så angrer de. Du trives ikke der du er, eller det ble ikke riktig beliggenhet ut fra det du var ute etter
Boligkjøperne risikerer da å måtte selge og kjøpe på nytt igjen. Flere selgere risikere å måtte leie en god stund, som i Oslo nå fort koster 15.000-18.000 kroner i måneden.
Kraftig boligprisfall: Eivind (30) kjøpte bolig på fire dager
Unntak: Katastrofe
– Gjelder rådet om å kjøpe først uansett om markedet stiger eller faller?
– Ja, med unntak av om det er helt katastrofe i markedet eller du er i en helt spesiell situasjon. Hvis ikke, hadde jeg alltid holdt på å kjøpe først. Selv under finanskrisen i 2008 og 2009, så vi det.
– Det slår veldig lite om det er oppgangstider eller nedgangstider. At bankene nå strammer inn litt på mellomfinansieringen, er det mest uheldige.
Meier mener boligprisfallet denne høsten er naturlig etter oppgangen vi hadde gjennom pandemien og den siste tiden. Perioden fra våren 2020 fram til begynnelsen av 2022 var preget av en usedvanlig lav rente.
– Renten beveger seg opp, men fremdeles til et helt normalt og akseptabelt nivå som vi har hatt tidligere. Det kan man betjene. Men det er mye annen usikkerhet på toppen som gjør at man er litt forsiktig, sier hun.
For optimistiske
I et fallende marked som nå, handler det om å prise boligene riktig. Flere boligselgere kan ha for høye prisforventninger ut fra hva hvilke priser som ble oppnådd for noen måneder siden.
– Meglerne våre sier at under tidligere oppgangstider har du et prisintervall du legger deg i. Da priser de ofte litt mot toppen av prisintervallet. Nå sier de at det lønner seg å legge seg litt lavere mot det du kan akseptere. Da får du flere interessenter inn.
Handelsbanken skrev i morgenrapporten mandag at vi fortsatt bare er i begynnelsen av nedturen i boligmarkedet. De økte rentene får hovedskylden, renteøkninger som ennå ikke har fått full effekt i markedet. Meier er ikke uenig.
– Jeg tror vi kommer til å se en ytterligere nedgang i første kvartal neste år. Vi kommer sikkert til å se en videre nedgang på 6–8 prosent etter tallene for november.
Toppøkonomene har gode nyheter til alle med boliglån
Da stopper markedet
– Er du generelt bekymret for utviklingen i boligmarkedet?
– Ja, og det jeg er redd for, er finansieringen. Det farligste og det viktigste for oss er hvis bankene stopper mellomfinansieringen. da stopper boligmarkedet, advarer igjen Meier.
Hun sier at det de opplever, er ikke nødvendigvis at folk ikke har råd til å bære de økte rentene. Rentene er fortsatt på et ganske akseptabelt nivå, men usikkerheten er større enn normalt. Derfor velger mange å sitte på gjerdet.
Da Morten skulle selge huset sitt, tilbød takstmannen en helt ny tjeneste
Utlånsforskriften har i høst vært ute på høring. Finanstilsynet ønsker som vanlig innstramminger, det er de så å si alene om.
– Jeg tror regjeringen i hvert fall ikke strammer til. Og så tror jeg at Norges Bank er nødt til å se på renten hvis boligmarkedet fortsetter å falle. De må også se på finansiell stabilitet, sa Meier før endringene ble kjent 9. desember.
Bankene skulle etter forskriften ta høyde for en renteøkning på minst 5 prosentpoeng når de vurderer kundens betjeningsevne. Dette kravet endres nå slik at bankene fra 1. januar 2023 skal legge til grunn en renteøkning på minst 3 prosentpoeng. Bankene skal uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent når de vurderer betjeningsevnen.
Siden 2017 har det vært strengere krav til belåningsgrad for lån med pant i sekundærbolig i Oslo. Dette kravet oppheves fra 1. januar 2023. Det generelle kravet om maksimal belåningsgrad på 85 prosent vil også gjelde for slike lån.