Gå til sidens hovedinnhold

Eksperter advarer: Disse boligtabbene kan koste deg millioner

I jakten på drømmehuset er det mye penger som står på spill, og mye kan gå galt.

Mange føler seg på gyngende grunn når de skal i gang med byggingen av eget hus.

Ifølge eksperter er ikke kontrakter og avtaler alene nok til å unngå verken budsjettoverskridelser eller at du havner i en rettsak med entreprenøren.

– Den beste forsikringen mot en rettssak

– Selv om husbyggere har tatt alle forbehold gjennom kontrakter og avtaler, hender det at det går galt, sier Per Jæger, administrerende direktør i Boligprodusentene, en interesseorganisasjon for boligproduserende bedrifter i Norge.

Nettavisen skrev nylig om familien i Buskerud som fikk en kostnadssprekk på 3 millioner kroner da de skulle bygge drømmehuset.

Boligtvistnemda behandler klager på kjøp av ny bolig og byggesett der husbygger eier tomten og ikke er eier egen tomt.

Nemda behandler også arbeid som blir utført direkte, som følge av oppføring av en bolig.

Jæger anbefaler å bruke et firma som er medlem her. Det kan være en trygghet å vite at eventuelle tvister løses i nemda i stedet for i retten.

Utbyggere og entreprenører som ikke er medlemmer, må ta saken inn for domstolen, med forliksrådet eller tingretten som første instans.

Det kan fort bli kostbart å føre en rettssak. Taper du blir du pålagt å dekke omkostningene til motparten.

– Det er bare en gruppe som tjener penger på dette, og det er advokatene, uttaler Jäger.

Les også: Marianne føler seg lurt av byggefirma. Nå er huset blitt tre millioner kroner dyrere

Endringer kan gi budsjettoverskridelser

I prosjekter med store budsjettoverskridelser er det særlig én ting som er en gjenganger.

– Gode idéer etter at kontrakten er skrevet, blir fort dyrt for både firmaet som skal føre opp huset og for kunden, sier Jæger.

Han anbefaler å utføre endringer etter at man har bodd i huset en stund.

Jæger understreker at husbyggere som får økonomiske problemer mot slutten av byggeprosessen, er ofte dem som legger til ting underveis i byggeprosessen.

– Du må tenke gjennom hva du skal handle, sier Jæger, og får medhold av Forbrukerrådet.

Begge ekspertene anbefaler å inngå fastpris der du kan.

Et grundig og nøkternt budsjett, med noe rom for økt pris i løpet av prosjektet, vil alltid gi god kontroll. Vær oppmerksom på klausuler som gir muligheter til å indeksregulere avtalen på visse punkter. Dette er som regel vanlig i standardavtalene.

– Med økte priser på trelast er det viktig å være bevisst på hvilken risiko indeksklausuler medfører, advarer Thomas Iversen, som juridisk seniorrådgiver i Forbrukerrådet. Han.

Fra kontraktinngåelse til byggingen er i gang, kan det ta mer enn et halvt år. I perioden kan prisene etter indeksreguleringen ha gått opp. Dette er kostnader du må ta med i beregningen. Imidlertid er det verdt å merke seg at i det spaden er i jorda, opphører indeksreguleringen.

Les også: Én setning i byggekontrakten kan koste deg hundretusener

Planlegging

Thomas Iversen i Forbrukerrådet trekker frem fem punkter som er alfa og omega i prosessen:

  1. Sett av god tid til forberedelse.
  2. Sjekk grunnforhold og søkeplikt.

  3. Husk kontrakter og skriftlige avtaler.

  4. Sett opp et detaljert budsjett.
  5. Sjekk med flere entreprenører.

– Vi opplever av og til at forarbeidet og forberedelsene fra forbrukerens side gjøres overflatisk og raskt. Det kan fort slå dårlig ut senere i byggeprosessen, uttaler han til Nettavisen.

Les igjennom all dokumentasjon fra entreprenøren du er i prosess med, og ikke signér på noe du ikke forstår.

I forberedelsesfasen bør du være bevisst på kostnader og risiko i prosjektet. Spør entreprenøren om alt at du ikke forstår eller er usikker på.

Byggeprosjekter tar ofte lengre tid og koster mer enn planlagt. Legg merke til at entreprenøren under visse vilkår kan kreve mer betalt for økte kostnader i prosjektet. Dette skal vi komme nærmere tilbake til.

Les også: Megleren gjorde feil - selger måtte gi prisavslag på 140.000 kroner etter salg av bolig

Selskapet bør ha solid økonomi

Du bør alltid sjekke flere firmaer for å få det beste tilbudet. Like viktig er det å sjekke økonomien til selskapet som skal bygge huset ditt.

Et enkelt søk på proff.no, gir mye informasjon. Har selskapet hatt god inntjening, kan det være en god grunn til å velge dem.

– Selskaper med god økonomi vil alltid ha penger til å dekke uforutsette utgifter om noe går galt, sier Jæger.

Når du skal i gang med husprosjektet er det viktig å tilpasse huset til tomta. Du bør stille deg selv spørsmålet:

Hva er realistisk for tomta du har kjøpt, også hvis det går på bekostning av ønskedrømmen?

– Du kan ikke på en skrå tomt sette opp et hus som er tilpasset et flatt terreng . Da stemmer ikke hus og terreng overens, sier Jæger, og mener det finnes mange eksempler på det.

Jæger slår et slag for kataloghus. Fordelen er at du får ett hus fra de som har prosjektert huset.

– Disse har da tegnet alt i detalj, og du vil ha et solid hus for fremtiden, mener han.

Byggeprosessen kan ikke starte før alle tillatelser er innhentet.

Ønsker du ikke selv å holde orden på søknadsprosessen med kommunen og andre instanser, kan du leie inn en kompetent person for å gjøre jobben.

Vedkommende som holder orden på søknadsprosessen kan være en arkitekt, men ofte vil det være firmaet som selger deg kontrakten som har plan- og byggoppføring på huset.

I kontrakten du har inngått med dem som fører opp huset, vil som regel ikke grunnarbeid være med i kontrakten. Årsaken er at firmaet som regel vil overlate dette til en graver.

– Ofte vet man ikke hva som er innholdet i tomta. Dermed vil det på forhånd være vanskelig å estimere kostnaden, sier Jæger, og understreker at både leire og fjell kan være utfordrende. Består tomta derimot bare av sandgrunn vil kostnadene bli mindre.

Som husbygger skriver du egen kontrakt med graver.

– Kontrakten skal inneholde detaljerte planer for oppføring, forklarer Jæger. Han understreker at her må det også stå hva som ikke med i kontrakten.

Under byggeprosessen bør du ha en kontrollør som har fagkompetansen til å kontrollere at huset er tett, og at sluket er plassert riktig, en membran som er god, og en som er ansvarlig for rør.

– Dette vil stort sett være en av dem som har solgt deg kataloghuset, opplyser boligbyggereksperten.

Les også: Ny boliglov kan koste boligselgere dyrt: - Få papirene i orden

Du er selv byggherre

Det er verdt å merke seg at alle som bygger på eiet tomt, automatisk blir tiltakshaver eller byggherre, som er det mer folkelig begrepet.

Bestemmelsen er regulert i Plan- og bygningsloven.

Tiltakshaver er fellesbetegnelsen på den enkeltpersonen, institusjonen, organisasjonen eller foretaket som arbeidene utføres på vegne av (byggherre), eller som står for gjennomføringen av et bygge- eller anleggstiltak.

Her er det viktig å sette seg grundig inn hva ditt ansvar som byggherre innebærer.

Jæger mener det er en stor misforståelse å tro at du kan spare penger på stykkevis og delte kontrakter, der du selv sitter som administrator.

– Kan du faget, er det ikke noe problem, kan du det ikke, tar du risikoen selv. Det kan koste deg dyrt, advarer han, og anbefaler derfor heller noen andre å ta seg av det.

Forsinkelser på grunn av pandemien

Det hender det oppstår tvister mellom entreprenør og husbygger, eller mellom husbygger og håndverkere.

Forbrukerrådets erfaring er at det ofte handler om enten mangelfull utførelse av prosjektet, eller forsinkelser i byggeprosessen.

– Mangler kan knytte seg til både stort og smått, alt fra parkett som knirker til boliger som blir skjeve når telen i bakken forsvinner etter første vinteren, forklarer Iversen.

Iversen får langt på vei medhold fra Jæger. Han trekker også frem at det oppstår uenighet om utførelse.

– Er det håndverksmessig godt nok? Strid om håndverkerne er forsinket eller ikke, er ofte en gjenganger, forklarer Jæger.

Hvis du for eksempel bytter vinduer underveis i prosessen, og det blir problemer med levering: Hvem skal da bære byrden. Dette er ifølge Jæger en vanlig problemstilling.

Han trekker frem at koronapandemien har gitt store forsinkelser på leveringer.

– Alt fra trelast, oppvaskmaskiner og aluminium til vinduer er det nå mangel på, sier han. Leveringstiden på aluminium til vinduene kan ta opp til et halvt år.

Oppdager du feil eller forsinkelser i prosjektet, må du klage til entreprenøren så raskt som mulig. Deretter må dere sammen undersøke hva som er galt, og hva som kan gjøres med problemene.

– Hvis du har avtalt dagmulkt ved forsinkelse så kan du kreve dette, også ved forsinket overlevering, sier Iversen.

Blir dere ikke enig, kan saker om nybygg bringes inn for Boligtvistnemnda, forutsatt at entreprenøren er med i Boligprodusentenes forening.

Kontrakter

Jæger understreker at du kun skal benytte StandardNorge-kontrakter.

Fordelen med kontraktene er at de dekker standardiserte kontraktsvilkår. Vilkårene er utarbeidet i samarbeid mellom bransjeorganisasjoner, forbrukerorganisasjoner og det offentlige, i ulike komitéer.

I bygging av hus på eiet tomt, er nedenstående kontrakter vanlige.

Kjøp av tomt: Byggblankett - 3427:2019 - Bustadoppføringslova - Kontrakt om kjøp av bolig eller fritidsbolig som ikke er fullført.

Som husbygger skriver du egen kontrakt med graver:

Byggblankett 3426 A: 2011. Bustadoppføringslova –Kontrakt om utførelse av arbeider i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig. Mindre byggearbeider. Vederlag mindre enn 2 G.

Byggblankett 3425:2019. Bustadoppføringslova - Kontrakt om planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt.

Trykk på lenkene for mer informasjon.

Viktig å skrive en overtakelsesprotokoll

Ved en overtakelse skjer det flere ting av rettslig betydning for forbrukeren:

  • Entreprenøren har krav på sluttoppgjør.
  • Risikoen for bygget går over til forbrukeren.
  • Forbrukeren er ansvarlig for forsikringen.
  • Forbrukeren har ikke lenger rett til å avbestille eller heve kjøpet.
  • Eventuelle dagbøter løper ikke lenger.
  • Ved overtakelse er det viktig å skrive en overtakelsesprotokoll.

Protokollen bør inneholde:

Feil og mangler påpekt av kjøperen

  1. Hva entreprenøren godtar av feil og mangler påpekt av kjøper
  2. Frister for utbedring av mangler, der partene er enige
  3. Hvilket beløp som kjøperen vil holde tilbake for feil
  4. Hvem som var med og dato for undertegning av protokoll