Gå til sidens hovedinnhold

Er en muntlig avtale like gyldig som en skriftlig?

Viktig å vite om avtaleinngåelse.

Eksempel fra en dom: Petter skulle for fire år siden selge leiligheten sin og fikk et muntlig bud på fem millioner fra Hans som han aksepterte.

Etter å ha kommunisert med Hans i over én måned rundt de praktiske tingene med eiendommen, så hevdet Hans at han ikke var bundet av avtalen med følgende begrunnelse «for at en avtale om et så stort beløp skal være gyldig, så må den være skriftlig».

Les også: Ga 50 millioner på en serviett

I avhendingsloven § 1-3 fremgår det at en avtale om fast eiendom kan gjøres skriftlig eller muntlig. I høyesterettsdommen inntatt i Rt. 1996 s. 415 fremkommer det at det må kunne legges til grunn at det er oppnådd enighet om alle vesentlige elementer knyttet til avtalen for at en muntlig avtale skal være bindende. De sentrale elementene vil som oftest være pris, betalingstidspunkt, objekt og levering/overtakelse.

Generelt er det i avtaleretten slik at det ikke er noen såkalte formkrav til en avtale med mindre det fremgår av en spesifikk lovbestemmelse. Det betyr i praksis at man står fritt til å inngå avtaler enten muntlig eller skriftlig.

Her kan du lese flere innlegg av Thomas Reinholdt.

Veldig enkelt så følger det av avtalelovens system at en bindende avtale kommer i stand ved et tilbud og en sammenfallende aksept. Dersom det fremsettes et tilbud og det fremkommer en aksept som er forskjellig fra tilbudet, så er da utgangspunktet at dette anses som et nytt tilbud. Dette vil da kreve aksept for at det er skal anses som bindende inngått.

Alternativ 1:

Tilbud 1: Hans tilbyr Petter å kjøpe leiligheten for fem millioner

Aksept 1: Petter aksepterer tilbudet. Avtale er inngått.

Alternativ 2:

Tilbud 1: Hans tilbyr Petter å kjøpe leiligheten for 4,5 millioner

Tilbud 2: Petter tilbyr Hans å kjøpe leiligheten for fem millioner.

Tilbud 2: Fra Petter anses da som et avslag på tilbud 1 og et nytt tilbud som krever aksept av Hans.

Aksept: Hans aksepterer tilbud 2. Avtale er inngått.

Bevis-spørsmålet

Særlig for avtaler som omhandler større verdier vil man typisk ønske å skrive disse ned. Ved en eventuell tvist om hva som ble avtalt, så vil det være fordelaktig å ha dette skriftlig i forhold til å bevise hva som ble avtalt. Det er nemlig den som hevder at en avtale er inngått som har bevisbyrden, altså må sannsynliggjøre at en slik avtale er inngått.

Skriftlighet er noe som anbefales i forhold til å bevise hva som er avtalt, men ikke i utgangspunktet en nødvendighet for at en avtale skal være gyldig.

Les også: Røkke skrev kjempeavtale på serviett

For avtaler om kjøp av fast eiendom så gjelder det trolig sterkere beviskrav i forhold til å godta at en påstand om bindende avtale ved kjøp av fast eiendom noe som følger av høyesterettsdommen Rt. 1985 s. 1265.

Eksemplet innledningsvis er hentet fra en tingrettsdom hvor selger fikk medhold i at bindende avtale var inngått muntlig.

Avtaleutformingen

Når det gjelder hvordan avtalen utformes, så vil det også kunne ha betydning senere for tolkningen av denne. Generelt er det fornuftig å påse at de vesentlige forhold i avtalen blir utformet så presist som mulig. Ved en eventuell tvist om hva som er avtalt, så vil det typisk være mye lettere å komme i mål med en utfyllende og presis avtale.

For avtaler med utfyllende rettigheter og forpliktelser for begge parter er det ikke anbefalt å inngå avtaler på servietter selv om både Røkke og John Fredriksen gjør dette.

Reklame

Topp 10 salg i langhelgen

Kommentarer til denne saken