Gå til sidens hovedinnhold

Etter skredet i Gjerdrum, er advokat Aki Viitala blitt nedringt av huseiere. De lurer på én ting

Mange er bekymret.

Skredet i Gjerdrum har satt støkken i mange nordmenn. Det har ført til at flere har begynt å undersøke om deres bolig er satt opp på kvikkleiregrunn eller ikke.

Eiendomsadvokat Aki Johannes Viitala, grunnlegger av Reklamasjonsportalen og partner i Advokatfirmaet Nova DA, har mottatt henvendelser fra folk i hele landet, som lurer på hva de kan ha rett på.

Svaret er imidlertid ikke alltid like enstydig.

- Det er vanskelig å gi et svart-hvitt-svar på hva man har krav på og ikke, fordi det må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, sier han.

Har du oppdaget at du bor på eller bygger bolig på kvikkleiregrunn, og at det er skredfare? Ta kontakt med Nettavisen på e-post: nina.lorvik@nettavisen.no.

Mange er bekymret

Det som er avgjørende er om boligeieren fikk opplyst at boligen var på kvikkleiregrunn før kjøpet og om det i så fall reduserer boligens verdi betydelig.

Viitala forteller at han de siste dagene har mottatt henvendelser fra folk som har kjøpt en brukt bolig det siste halvåret, hvor de ikke har fått opplysninger om at boligen er bygd på kvikkleiregrunn. Han er også blitt kontaktet fra noen som holder på å sette opp nybygg i Gjerdrum.

- De som har kjøpt brukt bolig lurer på hva de kan gjøre, mens de som holder på å bygge i eller i nærheten av potensielle skredområder, lurer på hvordan de kan komme seg ut av avtalen, sier han.

Seniorgeolog Anders Solheim ved Norges Geotekniske Institutt (NGI) mener imidlertid at du ikke trenger å være så bekymret for skredfare selv om du bor i en bolig på kvikkleiregrunn. Les mer om dette litt lenger ned i saken.

Opplysningsplikt

Det er ikke ulovlig å bygge boliger på leiregrunn, men om selger er kjent med at det er en reell og konkret skredfare i området, og det er mottatt rapporter på dette, skal kjøper ha blitt opplyst om dette før kjøpet.

- Om rapportene ikke er fremlagt, kan det være brudd på opplysningsplikten og kan føre til krav om erstatning. Det må alltid gjøres en konkret vurdering, forteller han.

- Selv om selger ikke kjenner til et forhold, kan alvorlige og skjulte forhold som betydelig forringer boligens verdi føre til erstatningsansvar. Da må boligen være minst 4-6 prosent mindre verdt på grunn av dette, forklarer Viitala.

Det er selger av en brukt bolig som har ansvaret for å opplyse kjøper om eventuelle farer hvor boligen ligger.

Les også: Over hundre tusen nordmenn bor på kvikkleire: Sjekk din adresse her (+)

Om du har kjøpt brukt bolig

Kjøper du brukt bolig, og har fått signal om at den er bygget på leiregrunn, kan dette være nok til at du har plikt til å undersøke dette selv. Da kan det i noen tilfeller argumenteres for at selger har opplyst tilstrekkelig.

Har du ikke fått opplysninger om dette, verken direkte fra selger eller megler eller gjennom salgsoppgaven, må du ta kontakt med selger, oppfordrer Viitala.

- Om selger har mottatt rapport om at boligen er på kvikkleiregrunn og det er stor skredfare, men ikke opplyst om dette, vil kjøper kunne ha krav på erstatning, sier advokaten.

Ansvaret hos selger kan bygge på minst to grunnlag: Selger har ikke oppfylt opplysningsplikten, eller boligens verdi er betydelig forringet på grunn av en skjult mangel.

- Husk at du har en reklamasjonsfrist på to-tre måneder fra du oppdager eller kunne ha oppdaget forholdet, så ikke vent med å si ifra om du oppdager noe som ikke er som det burde. Dette taper mange på, sier han.

Viitala oppfordrer til å sjekke hva du har fått av opplysninger.

- Om boligen din er oppført på leiregrunn uten at det er opplyst, og det er alvorlig nok, kan det ha store juridiske og økonomiske konsekvenser, sier Viitala.

Det er ingen forskjell om du kjøper enebolig eller leilighet i et sameie eller et borettslag.

Du kan sjekke om din bolig ligger på kvikkleire her:

Heving av nybygg-kjøp

Venter du derimot på en helt nybygd bolig, og prosjektet allerede er delvis eller helt betalt og satt i gang, kan du også ha krav på erstatning eller i ytterste konsekvens heving.

- Utbygger skal ha gjort grundige undersøkelser og fått godkjenning fra kommunen. Er det skredfare, og du ikke er blitt opplyst om dette, kan det være forhold som i noen tilfeller fører til at du kan gå fra avtalen, sier Viitala.

Det er ikke nok at en bolig bygges på kvikkleiregrunn.

Les også: Faresignaler før et leirskred (+)

Om det viser seg at det er skredfare i nærheten, og det vil kunne påvirke boligen din, kan det være nok til å heve kjøpe eller stanse byggeprosessen. Men det skal mye til.

- Det må være et vesentlig mislighold. Heving er alltid det mest inngripende du kan gjøre for begge parter, og derfor skal det normalt mye til, sier Viitala.

I noen tilfeller er forholdet graverende nok til å heve avtalen og få vederlaget tilbakebetalt.

Terskelen for å heve avtalen er som hovedregel den samme for både brukt og ny bolig, men hevingsoppgjøret kan være ulikt.

Må stå for tapet selv

Men hva skjer om du har kjøpt en bolig og det deretter kommer fram at den er bygd på kvikkleiregrunn, og det er skredfare- uten at noen visste om det?

- Dette må vurderes i hvert tilfelle, men man kan ikke se bort ifra at kjøper må bære risikoen og konsekvensene for kjøpet selv, sier Viitala.

Det som kan være utfordrende her er at myndighetene i stor grad aksepterer bygg på leirgrunn, ifølge advokaten.

Les også: Politikere var raske til rope klima-varsko etter Gjerdrum-skredet. Nå kommer ekspert med viktig presisering

Viitala påpeker imidlertid at kvikkleire har eksistert i lang tid i Norge, og NVE har vært flinke til å kartlegge de ulike områdene i landet hvor det er kvikkleire og skredfare.

- Av det jeg kjenner til, er det ikke så vanlig at verken utbygger, kommunen eller selger vet om skredfaren, og at det plutselig blir kjent. Men det kan jo skje, sier han.

Bør ikke være bekymret

Solheim i NGI har uttalt til Romerikes Blad at det er vanlig å bygge på kvikkleire, og at det som regel går greit - så lenge man følger retningslinjene og er oppmerksom på grunnen man er i.

Derfor trenger du heller ikke å bli veldig bekymret bare fordi man finner ut at boligen sin er bygd på kvikkleiregrunn.

– Det som er veldig viktig, er at man følger retningslinjene til punkt og prikke og ikke setter i gang noen form for anleggsarbeid, stort eller lite, uten å ha geoteknisk kompetanse med på laget, sier han.

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har en egen kvikkleireveileder, som kommunene må følge. Veilederen beskriver hvordan skredfare i områder med kvikkleire, og andre jordarter med tilsvarende egenskaper, skal utredes og tas hensyn til i arealplanlegging og byggesaker.

NVE opplyser at det ikke regnes som farlig å bo på kvikkleire. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Det må også være helning i terrenget for at leira skal renne ut og bli et større skred.

Les mer om hva Solheim har uttalt til Nettavisen om årsakene til kvikkleireskred.

Reklame

Her kan du levere Vikinglotto

Kommentarer til denne saken