Gå til sidens hovedinnhold

Forskning viser: Dette betyr rentene for boligprisene

De fallende rentene slår hardt på boligprisene i de største byene, men det er ikke hovedproblemet i Oslo.

Erling Røed Larsen er forskningssjef ved det nasjonale boligsenteret Housing Lab på OsloMet. Hoiusing Lab har studert renteeffekten på boligmarkedet, og den er stor. Røed Larsen har tidligere uttalt at «renten er atomknappen i boligmarkedet».

Det seneste året har boligprisene i Norge steget med 12,5prosent, med 15,6 prosent i Oslo, ifølge tall fra Eiendom Norge. Den sterke prisveksten har kommet i en periode med klart rentefall.

- I den modellen Housing Lab bruker, gir en rentenedgang på 1 prosentpoeng 13,8 prosent høyere boligpriser i Norge, gitt at andre faktorer er uendrede.

Les også: Kundeflukt etter DNB-planer: Konkurrent lokker med super-rente

20 prosent økning

- En nedgang i boliglånsrentene på 1,5 prosentpoeng fra begynnelsen av 2020 skulle tilsi en økning i boligprisene på 20-21 prosent. Dette er bare en grovberegning, understreker Røed Larsen overfor Nettavisen Økonomi.

I tillegg til nettoeffekten fra rentene spiller befolkningsvekst, inntektsutvikling og ikke minst boligbygging inn i modellberegningene.

- Men mesteparten av prisøkningen fra i fjor kan tilskrives renteeffekten, det har ikke vært stor utvikling i de andre variablene, sier Røed Larsen.

Housing Lab har fått seniorøkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken Capital Markets til å se på rentevirkningen på boligmarkedet i de ulike byene. Og her er det forskjeller.

Les også: Godt nytt for låntakerne - dette kan stoppe Norges Bank

Lite tilbud

- Hans modell viser at en rentenedgang på 1 prosentpoeng gir 16 prosent boligprisvekst i Oslo, 13 prosent vekst i Trondheim og 10 prosent prisvekst i Bergen, forteller Røed Larsen.

- Så boligmarkedet i Oslo er mer rentesensitivt enn markedet i de andre byene?

- Ja, ikke minst fordi tilbudskurven er så mye brattere, svarer Røed Larsen. Med andre ord: En økt etterspørsel etter boliger i Oslo vil føre til klart høyere priser, fordi tilbudet av boliger i hovedstaden er mer eller mindre konstant som følge av lav nybygging.

Utbyggerne klarer for tiden ikke å bygge så mye mer i Oslo selv om de vil. Når kjøpekraften og etterspørselen øker, slår det rett ut i høyere priser.

Boligprisene har de seneste ti årene steget med hele 106 prosent i Oslo, i Stavanger med beskjedne 7 prosent. Det illustrerer godt at de lokale forholdene er avgjørende, ettersom rentenivået og skatteregimet er felles.

Les også: Boligtopp slår alarm om boligmarkedet i Oslo

Lavt tilbud

- Så renten er ikke hovedproblemet i Oslos boligmarked?

- Nei, tilbudssiden er det største problemet, og det blir synliggjort når renten endrer seg. Øker etterspørselen i Oslo, vil ikke tilbudet respondere godt nok, slik at prisutslagene blir store, svarer forskningssjefen.

- Hva betyr økt tilbud for boligprisene i Oslo?

- Vi har beregnet at hvis antall boliger i Oslo går opp med 1 prosent, vil det alt annet likt gi et prisfall på 3,5 prosent. Bygger vi 10.000 nye boliger, kan prisene falle med 10 prosent.

Men renten er viktig, og nå er det gått snart år siden styringsrenten ble satt ned til 0 prosent. Røed Larsen mener mye av renteeffekten i praksis er tatt ut. Hvis det er noen effekt å snakke om, er det at renten kan gå motsatt vei.

Ned 3-4 prosent

- En renteøkning på 0,25 prosentpoeng tilsier isolert sett 3,5 prosent lavere boligpriser, sier forskeren.

Norges Bank har signalisert flere renteøkninger de nærmeste to-tre-årene. Diskusjonen i markedet går om den første hevingen kommer i september eller desember. Hedda Ulvness i Eie Eiendomsmegling tror renteøkningene vil bremse veksten i boligmarkedet, men ikke at vi får et prisfall.

- Det er fortsatt press og høy omsetningshastighet for boliger i Oslo. Presset er mot de mindre enhetene, ettroms-, toroms-, og treromsleiligheter. Dette er leiligheter som flere kan kjøpe.

- I Oslo er ikke etterspørselen knyttet til spesielle steder eller typer objekter. Den er mer av generell karakter. Og for at meglerne skal levere et godt salg, handler det fortsatt om å prise riktig, uansett hvor høy etterspørselen er, sier Ulvness.

Les også: Kraftig økning av folk som vil selge bolig: - Folk ønsker å realisere

Billige boliger

En sterk prisvekst til tross, Anders Lund i Eiendomsverdi, som utarbeider Sykepleierindeksen, har sagt at boliger er billig i Norge. Det begrunner han med at en sykepleier under gitte forutsetninger har råd til å kjøpe en tredjedel av boligene på landsbasis.

Men det er til liten trøst for sykepleiere som drømmer om en leilighet i Oslo og Bærum, der den tilsvarende andelen er under 3 prosent.

- Jeg har sans for Sykepleierindeksen, men det er en kortsiktig indeks som baserer seg på dagens rentenivå. Om noe er billig eller dyrt fordi en sykepleier kan kjøpe en tredjedel av boligene, er vanskelig å si. Husk at fordi lånene er så enkle å betjene, fremstår det som om boliger noen steder er ganske billige.

Ekstraordinært

- Men dette rentenivået er jo ekstraordinært, ingen vet hva rentenivået kan være om fem år, men trolig er det høyere enn dagens krisenivå, advarer Røed Larsen.

Og det er ikke en entydig målemetode for å se om boligmarkedet i Norge generelt, og Oslo spesielt, er overpriset. Internasjonalt er det vanligste kriteriet å se på forholdet mellom leiepriser og boligverdien.

Jo høyere forholdstallet mellom boligverdien og leieprisene er, desto dyrere er boligene. I Oslo er nå gjennomsnittlig leiepris 13.840 kroner i måneden, 166.000 kroner i året, følge tall fra Finn.no.

35-gangeren

Gjennomsnittsboligen i Oslo koster ifølge Eiendom Norge 5,95 millioner, det vil si 35 ganger årlige leieinntekter. Snur du dette forholdstallet på hodet (1/35), indikerer det at boligutleierne i hovedstaden godtar en løpende avkastning før kostnader på 2,8 prosent. Det er lavt.

- Men du må også sammenlikne denne avkastningen med rentenivået, om det er 5 prosent eller 1 prosent. Dessuten er det litt vanskelig å beregne leieprisene i Norge, fordi leiemarkedet såpass lite. Det er ikke sikkert en sammenlikner epler med epler, for boligene i leiemarkedet kan være mindre og ha lavere kvalitet enn boligene i eiemarkedet.

- Det er vanskelig ut fra denne metoden å konkludere med at boligprisene i Oslo er «helt crazy», men de ligger i det øvre sjiktet. Og kombinerer vi metoden med Sykepleierindeksen, er et forholdstall på 35 ganske høyt, sier Røed Larsen.

Uunngåelig?

Men er det uunngåelig at prisutviklingen blir klart sterkest i hovedstaden i et land?

Røed-Larsen sier at det ikke er et helt ukjent mønster. Hovedstaden er et lands viktigste by, og i kunnskapsøkonomien foreligger det gevinster med å samle aktiviteter i hovedstaden. Eksempler er Rikshospitalet, ledende universitet, store firmaer osv.

Tanken er at man skalerer etater ol. etter landets størrelse. Men det er ikke sikkert etatene i hovedstedene er godt nok dimensjonert til å klare lokale forhold. Det gjelder også de som skal godkjenne boligprosjektene.

- Det er mye vanskeligere å koordinere en by med 700.000 innbyggere enn en mindre by, og det samme gjelder Plan- og bygningsetaten. Det er mange meninger i en storby som Oslo, som forsinker planarbeidet, eksemplifiserer Røed Larsen.

Begrenser

Hvis urbaniseringen går raskt, kan boligbyggingen henge etter.

- Og Oslo har to utfordringer, naturen rundt og ganske store høydeforskjeller. Det er godt med fjell, i tillegg selvpålagte grenser som markagrensen. Derfor har Oslo en mye mer begrenset reserve av arealer enn eksempelvis København, som har mulighet til å vokse ut over hele Sjælland, sier Røed Larsen,

Og selv om ikke alle som vil bo i Oslo havner her, påvirker de indirekte boligprisene i hovedstaden.

- De har kanskje bosatt seg i områder som Drammen, Lillestrøm og Kolbotn, men kan ha deltatt i en budrunde på Grünerløkka. Til slutt er det bare én vinner, men de som taper budrunden, er med på å drive opp prisene, sier Røed Larsen.