Torsdag er det høring i Stortinget om forslaget til ny avhendingslov av boliger. Adm. direktør Christian V. Dreyer i Eiendom Norge har i forkant vært opptatt - og oppgitt - over de foreslåtte endringene. Han mener diagnosen i forslaget er korrekt, men at medisinen vil virke mot sin hensikt
Norske boliger i dag selges «som de er», «as is». Det betyr at kjøper i utgangspunktet overtar boligen slik den står på salgstidspunktet, med den slitasjen, de feilene og de manglene som boligen har.
Men skal du selge en bolig, har du ansvar i fem år etter salget for vesentlige skjulte feil ved boligen. Dette ansvaret er «objektivt»: Du er ansvarlig uten at du trenger å ha skyld i skadene.
Betydelig krav
Som boligselger kan du risikere å få et betydelig erstatningskrav flere år etter at du solgte boligen for feil og mangler du ikke visste om. Boligselgere kan imidlertid tegne forsikring for å gardere seg mot dette.
Loven som regulerer kjøp og salg av brukte boliger – avhendingsloven – har noen viktige bestemmelser om selgers ansvar når boligen selges. Denne loven vil nå regjeringen endre (se også faktaramme) i boligkjøpers favør. Stikkordet er det du ikke kan klandres for og har skyld i.
Nylig ble en leilighet på Grünerløkka i Oslo solgt for det som er ny rekord i området - se den rom for rom her (saken fortsetter under):
Fortell det du vet
- Det er viktig at en selger må informere om alt det han vet om. Sånn fungerer dagens lovverk. Men man snakker her om det objektive ansvaret, de feilene som er skjult. Når man selger en bolig as is, betyr det at man selger med skjulte feil og mangler. Det er selgers ansvar, mens vesentlige feil i dag er kjøpers ansvar og risiko, sier adm. direktør Christian V. Dreyer i Eiendom Norge til Nettavisen Økonomi.
Stridstemaet er grensedragningen for hvem som skal dekke de skjulte manglene og hva som er «vesentlig». Dreyer sier dagens regelverk på mange måter fungerer godt. Generelt må en kjøper selv dekke utbedringer opp til 5-6 prosent av kjøpesummen når det er konkludert med en mangel. Denne regelen avhenger av en del forhold, som uriktige opplysninger og fortielse av feil fra selgers side.
Dersom selger har unnlatt å opplyse og det har virket inn på avtalen, vil ikke vesentlighetskravet gjelde. Men rettssystemet har lagt seg på at kjøper i dag må dekke de ovennevnte 5-6 prosentene av kjøpesummen
- Denne terskelen kan være vel høy. Det er en skjønnsmessig vurdering, det er ikke kun et kronebeløp basert på kjøpesummen, kommenterer Dreyer.
Bagatell
- Men det regjeringen gjør nå, er å justere ned dette beløpet, en bagatellgrense ned til 10 000 kroner. Det vil si at kjøper har ansvar for alt opp til 10 000 kroner, men alt over det vil selger være ansvarlig for. Både leiligheter, men spesielt hus, har mye skjulte kvaliteter, både negative og positive. Det vi er redd for nå, er at terskelen for hva som er en mangel, senkes så lavt at det blir flere klager av dette, det blir flere tvister.
- Hvordan har dagens lov fungert?
- Det er en del tvister i en bolighandel, nettopp fordi et hus kan mange skjulte egenskaper det er vanskelig å finne ut av. Men vi ser at tvistenivået over mange år har gått jevnt og trutt ned.
Begge veier
- Har disse tvistene gått i noen spesiell favør, enten kjøpers eller selgers?
- Det er ymse, men vår anbefaling er at dette fortjener en grundigere utredning. Vi er litt overrasket over prosessen som regjeringen har lagt opp til. De har ikke hatt noen ordinær skriftlig høring, og det ligger heller ikke noe utvalgsarbeid bak som har kommet frem til dette forslaget, svarer Dreyer.
Dette frykter Eiendom Norge:
- Lavere terskel for mangel. Terskelen senkes på hva som ansees som en mangel, nom gir flere mangelkrav og vesentlig økt risiko for boligselger.
- Dyrere forsikring, som betyr at færre forsikrer seg Forslaget vil gjøre en allerede kostbar boligselgerforsikring betydelig dyrere, noe som trolig vil resultere i at færre tegner en slik forsikring, i verste fall at mange selgere ikke vil ta seg rå til å tegne forsikring.
- Mer konfliktfylt bolighandel. Mange forbrukere må løse tvistene selv, eller gjennom konfliktråd og/eller domstolene.
Han sier Eiendom Norge er veldig glad for en del av de andre forslagene regjeringen har kommet med, som å regulere takstbransjen med kompetansekrav og sette krav til innhold i tilstandsrapportene.
- Det applauderer vi. Men å endre risikofordelingen i bolighandelen i så kraftig grad fra en kjøper til en selger, det synes vi er for dårlig utredet.
Vesentlig dyrere
- Det er ingen tvil om at selgeren kan bli den store taperen for ting han ikke kunne oppdage?
- Ja, i tillegg til at å selge bolig vil bli vesentlig dyrere. Forsikringen øker i omfang og blir dyrere, risikoen blir større. Du må ha grundigere tekniske rapporter. Vi er redd for at det blir flere konflikter, men også dyrere transaksjonskostnader.
- Hva skjer fremover?
- Vi håper stortingspolitikerne mener at endringene krever en grundigere utredning. Nå er forslaget sendt fra regjeringen til Stortinget. Men vi er vel ikke så store optimister på at forslaget kastes tilbake, spesielt ikke nå som det blir en flertallsregjering.
Ekspressfart
Dreyer oppfordrer stortingspolitikerne til å sette seg inn i selve prosessen.
- Dette har gått i en ekspressfart uten en grundig utredning, eller grundig skriftlig høringsprosess, og det fortjener en så stor endring.
NHO varsler flere jobber
Ekspert tror på dårlig Netflix-nytt for nordmenn
