I februar 2019 kjøpte Hanna Hermstad McCrae og mannen Richard Hermstad McCrae en rekkehusleilighet i nedre Byåsen i Trondheim. De hadde lånt til maksgrensen for å vinne budrunden og flyttet inn i mai samme år.

Huset ble kjøpt “as is” for 4,6 millioner kroner, ifølge selger og takstmann uten skader som krevde utbedring. Men kort tid etter innflytting i mai 2019 kom den ubehagelige overraskelsen:

- Vi hadde akkurat flyttet inn og holdt å pakke ut sakene våre. Da jeg flyttet rundt på skuffer i et klesskap, oppdaget jeg fukt i bakkant av skapet, forteller Hanna Hermstad McCrae.

Les også: Advarer mot klasseskille i Oslo: - Folk flest må bo på utsiden av byen, i Ski og Drammen

Hermstad McCrae tok straks kontakt med boligkjøperforsikringsselskapet, og fikk beskjed om å ta bilder.

Klesskapet ble spesielt omtalt av selger som nyinnkjøpt og nyinstallert, forteller kjøperen. Men da de flyttet på skapet, oppdaget de ferske huseierne at fuktskadene var mer omfattende enn de først trodde.

- Vi så at det var en god del mer, og tenkte at dette må de ha sett. Det var porøst i veggen. En takstmann kom og målte, og konstaterte at det var fukt overalt.

Skaden kunnet blitt fryktelig dyr for det nye paret. Boligkjøperforsikringen dekker nemlig juridiske omkostninger, men ikke selve skaden, når en slik sak havner i rettsapparatet. I de aller fleste tilfeller ender kjøper opp med regningen, så lenge det ikke kan bevises at selger visste om feilen. Slike uventede kostnader er dermed alle boligkjøperes store mareritt.

- Ingen fuktskade

Verken i salgsoppgaven eller takstrapporten sto det noe om at huset hadde fuktskader som krevde utbedring.

- I taksten sto det at det var et kapillært opptrekk, som kunne gi noe fukt opp i muren. Men i samme avsnitt sto det at dette var i liten grad og at det ikke var noe behov for strakstiltak, sier Hanna Hermstad McCrae.

Paret hadde kjøpt til sin maksgrense.

- Hadde vi visst om dette, ville ikke det gått, for da hadde vi måttet beregnet at vi kunne klare dreneringskostnadene med en gang, sier hun.

Siden partene var uenige om når fukten hadde oppstått, havnet saken i retten.

Les også: Her må du ut med én million for en garasjeplass

Mens selgers advokat hevdet at fuktskaden har oppstått i tidsrommet etter kjøpet, mente kjøpers advokat at dette var lite sannsynlig, og viste til tekniske undersøkelser som påviste fukt i mur som følge av dreneringsbehov.

Det ble ord mot ord, og saken havnet i retten. Selgeren, Knut Erik Fenstad, sto på at fuktskaden var helt fersk, og overfor Nettavisen står han fast på dette, også etter at saken er ferdig i rettsapparatet og avgjort i hans disfavør:

- Saken var ubehagelig for min del. Det var ingen fuktskade da vi leverte nøkkelen, sier Fenstad.

Eksperten hadde vært der før

Mens saken var i gang i rettsapparatet, samlet kjøperne inn tilbud på jobben som måtte gjøres.

- Jeg la ut jobben på Mitt Anbud, og ble kontaktet av EPS Fuktsikring Midt-Norge AS, ved daglig leder Henning Becker.

Forsikringsselskapet hadde da laget skaderapport. Det viste seg da at det samme firmaet hadde vært i kontakt med selger bare et halvt år tidligere.

- Her har jeg vært før, sa han. Han bekreftet at han hadde vært der og hadde målt fukt, sier Hanna Hermstad McCrae.

Becker hadde anbefalt å sette inn pipehatt for å finne ut om fukt i innvendig mur skyldes lekkasje fra pipa. Dette tiltaket hadde selger gjort. Men selgeren hadde ikke gjort det anbefalte hovedtiltaket fra Becker, ifølge Hermstad McCrae.

Les også: Kjøpte drømmebolig til åtte mill. - fant feil til 4,5 mill.

Fuktekspert Becker ble ifølge Hermstad McCraes advokat et avgjørende vitne i rettssaken. For etter befaring med fukteksperten ble det fastslått at skaden bak skapet hadde sammenheng med omfattende fukt i veggen bak.

Retten kom til at det var overveiende sannsynlig at fuktskaden hadde utviklet seg i lang tid før den nye eieren overtok, og at ny drenering måtte til for å rette opp skaden.

En kvart million

Skaden ble taksert til nær 282.628 kroner. I Sør-Trøndelag Tingrett ble kjøper tilkjent en erstatning på 250.000 kroner til utbedring av skaden, mens selger også ble dømt til å dekke alle saksomkostninger, til sammen 450.000 kroner. Dommen falt i juni 2020.

Selger Knut Erik Fenstad sier til Nettavisen at hans advokat tilrådet å anke saken, men at forsikringsselskapet i så fall krevde at selger skulle dekke halvparten av kostnadene. Fenstad har derfor latt være å anke.

Både selger og kjøper beskriver prosessen som ubehagelig, og peker på at informasjonen som foreligger fra megler og takstmann i en budrunde ikke er god nok.

Kan skjule store mangler

Det aktuelle huset ligger i et attraktivt boområde. Det ble solgt over takst og hadde tre budgivere, forteller kjøperen. Det er begrenset hva man da rekker å sjekke:

- Takstrapporter er vanskelig og kan skjule store feil og mangler. Jeg tok meg god tid i prosessen, og snakket med folk jeg stolte på i forkant av kjøpet. Men vi var jo bare en halvtime på visning.

Hun har dette rådet til andre som skal vurdere boligkjøp:

- Hvis jeg skulle kjøpe noe stort, ville jeg vurdert å hyre en egen takstmann som jeg stoler på før jeg kjøpte, og fått gjort en omfattende vurdering av fukt.

Les også: Bladde opp 25 millioner for Snarøya-luksus. Så begynte veggene å gå i oppløsning

Selger Knut Erik Fenstad sier han føler seg lurt av både meglerfirmaet og forsikringsselskapet.

- Jeg ville sjekket prospektet grundig før salget, og har lært at man ikke kan stole hundre prosent på en megler. Jeg bodde bare fem måneder i dette huset, og megleren jeg kjøpte av sa han kjente ikke til noe fukt. Så der har jeg brent meg.

- Må følge opp raskt

Skulle man oppdage en skader etter et boligkjøp, gjelder det å ta affære raskt, påpeker advokatfullmektig Tonje Hovde Skjelbostad i advokatfirmaet Legalis, som representerte Hermstad i denne saken.

- Uventede ting kan dukke opp, og som forbruker er det ikke alltid lett å vite hva man skal gjøre.

Les også: Kjøpte «rottereir» - får giganterstatning

Det er ingen angrefrist på boligkjøp, så ved et aksept av bud er en bindende avtale inngått. Reklamasjonsreglene ved feil eller mangler gir ikke rett til å heve kjøpet, men til en kompensasjon man som kjøper får for avtalebrudd.

- Da må man klage «innen rimelig tid» etter at mangelen ble oppdaget. Så snart som mulig, kan man for enkelhets skyld si- hvis ikke risikerer man å miste kravet. En mangel gir svært sjelden rett til å gå fra kjøpet, da må det vesentlig mangel til, sier Skjelbostad.

Mest praktisk er å fremme krav om utbedring, prisavslag og/eller erstatning.

- Man kan klage selv til selger, og mange gjør det. Men når selger er uenig, eller det på selgersiden sitter en boligselgerforsikring, som det svært ofte gjør, da blir det lett advokat/forsikringsmat, sier hun.

Ifølge Skjelbostad tegner seks av ti boligkjøpere nå en boligkjøperforsikring:

- Da får man hjelp til å forfølge krav og ta saken mot selger dersom noe uventet dukker opp. Men uansett om man har slik forsikring eller ikke, bør man kontakte advokat for en uforpliktende prat om saken og mulig håndtering.