*Nettavisen* Økonomi.

Her kommer Norges dyreste boliger - vanlige folk har ingen sjanse

Kvadratmeterprisen i dette havneområdet i Oslo blir for de med de aller største økonomiske musklene.

Om noen år starter utbyggingen av den siste indrefileten i Oslo, havneområdet Filipstad rett utenfor Tjuvholmen (se også faktaramme). Det blir trolig Norges dyreste boliger. Området ligger sydvendt mellom E18 og Frognerkilen, og boligkjøperne nærmest sjøen får en flott fjordutsikt (se kart).

Klikk på bildet for å forstørre. KREMOMRÅDE: Filipstad ligger vestenfor og utenfor Aker Brygge og Tjuvholmen, i Oslo sentrum vest, 10 minutters gange fra Oslo rådhus.

KREMOMRÅDE: Filipstad ligger vestenfor og utenfor Aker Brygge og Tjuvholmen, i Oslo sentrum vest, 10 minutters gange fra Oslo rådhus.

Beboerne kan blant annet se frem til egen strand og parkområde, og det skal bygges boliger av høy kvalitet, ikke minst miljømessig.

Les også: Slik vil Oslo-byrådet utnytte omstridt havneområde

Så disse leilighetene blir ikke for folk flest. For å si det sånn: Det er neppe boliglånsforskriften som får en avgjørende betydning for om du får råd til å kjøpe en leilighet her, med mindre du tjener fire-fem millioner kroner i året.

- Ut fra dagens priser snakker vi om over 200.000 kroner kvadratmeteren for de mest attraktive leilighetene. Flere av leilighetene vil nok koste over 20 millioner, spår Eirik Lande, daglig leder for Privatmegleren Nyeboliger Oslo overfor Nettavisen Økonomi.

Fakta

Fakta om Filipstad

Alt blir dyrere

- Tror du dette blir Oslos dyreste boligstrøk i gjennomsnitt?
- Ja, det tror jeg. Det er vanskelig å spekulere på kostnadene og prisene når leilighetene står ferdige. Men alt kommer til å bli dyrere enn i dag, det er åpenbart.

I dagens marked er det ikke uvanlig å betale 150.000 kroner kvadratmeteren for brukte leiligheter på naboområdet Tjuvholmen.

- Og at det blir kamp om tomtene på Filipstad blant utbyggerne, det er ikke noe å lure på. Det er bare å se på kampen om NRK-tomten på Marienlyst, minner Lande om.

Det er allerede etablerte og svært dyre boligområder på områdene innenfor Filipstad: Aker Brygge, og Tjuvholmen. Men disse områdene preges også av et stort innslag med handel og servering og til dels støyende utesteder.

Les også: Oslos boligmarked - dette fører galt av sted

Roligere bomiljø

- Hva har Filipstad som ikke Tjuvholmen har, og omvendt?
- Tjuvholmen er allerede etablert som boligområde. Du vet hva du får. Området har et rikt servicetilbud, med båtplasser og marina. Kvalitetene blir ganske like, og det er ikke store geografiske forskjellen, svarer Lande.

- Men boligmiljøet på Filipstad blir hakket roligere, og det betaler folk for. Filipstad blir et enda mer typisk boligområde, men likevel med umiddelbar nærhet til alle tingene du ønsker deg. Solforholdene blir optimale, og da snakker vi om stive kvadratmeterpriser for en sånn indrefilet, sier Lande.

Han tror også på en god del høyere kvadratmeterpris på Filipstad enn på Sørenga i Bjørvika. Årsaken er at Filipstad ligger i Oslo vest, der det tradisjonelt er en høyere betalingsvilje. På Sørenga i dag får du knapt nok en leilighet til under 100.000 kroner kvadratmeteren.

Les også: Kritikken hagler mot Oslo-byrådets boligpakke - kan gi prisboom

Appellerer til Oslo vest

- Hvem tror du blir de typiske kjøperne på Filipstad?
- I utgangspunktet boligeiere fra hele Oslo vest og kanskje Bærum. Det er mange med betalingsevne som vil se på disse leilighetene. Jeg ser for meg et voksent, men ikke nødvendigvis et eldre publikum, svarer Lande.

En del yngre mennesker vil rett og slett ikke ha råd til leilighetene som bygges, men Lande utelukker ikke at noen velger å flytte dit med barn.

- Blir det noe problem å selge de mest attraktive og dyreste leilighetene?
- Nei, jeg tror ikke det, fordi du har en beliggenhet som er såpass unik. Du må langt ut av Oslo sentrum for å finne så gode tomter med umiddelbar nærhet til sjøen. Samtidig er det kort vei til sentrum.

- Som jeg ser det, blir dette en fantastisk mulighet midt i byen, sier Lande.

Klikk på bildet for å forstørre. SPÅR REKORDDYRE BOLIGER: Eirik Lande i Privatmegleren.

SPÅR REKORDDYRE BOLIGER: Eirik Lande i Privatmegleren. Foto: (Privatmegleren)

Stor betalingsvilje

Det er en leilighetsnorm i Oslo som setter begrensninger for ulike leilighetsstørrelser. Men Lande regner med at det blir en stor etterspørsel etter de store leilighetene på Filipstad.

- Det er et marked for større leiligheter og stor betalingsvilje, slår Lande fast. Og jo større leiligheter, desto dyrere blir de.

- Men det høres ut som utbyggerne kan få vanvittige høye fortjenestemarginer?
- Byggekostnadene komme til å stige, og prosjektet lever uavhengig av markedet for øvrig på grunn av beliggenheten, svarer Lande.

Han minner om at standard byggekostnader i dag for gode boliger, altså de rene oppføringskostnadene, er opp mot 50.000 kroner kvadratmeteren. For en leilighet på 75 kvadratmeter tilsvarer det 3,75 millioner kroner, for en leilighet på 100 kvadratmeter hele 5 millioner.

Les også: Et slikt opprør har vi ikke sett i Oslo tidligere

Store variasjoner

- Men disse kostnadene er veldig avhengig av hva slags arkitektur som velges. Dette har vanvittig mye å si, kostnadene kan variere med 30-40 prosent avhengig av ambisjonsnivået. Alle ambisjonene koster, understreker Lande.

- Og så må vi ta høyde for at boligene skal står ferdige en del år i frem tid. Lønninger og byggekostnader vil ikke gå ned. Ut fra det vi ser i dag vil utbygger få en kostpris på rundt 100.000 kroner kvadratmeteren og kanskje en del mer. Det avhenger litt av rekkefølgebestemmelser og hva som eieren må utvikle.

Det som er kjent, er at utbyggerne må ut med 6700 kroner kvadratmeteren til grunneier Oslo Havn for utbygging av fellesarealer og parker ol. Dette er kostnader som veltes over på boligkjøper. For en 3-romsleilighet på 75 kvadratmeter snakker vi om en halv million kroner.

Rådyre tomter

I tillegg må boligkjøperne betale for rådyre tomtekostnader. I dagens marked ligger disse på rundt 35.000 kroner kvadratmeteren.

Lande poengterer at han ennå ikke har sett de konkrete planene for Filipstad, selv om du i videoen (øverst i saken) ser illustrasjoner på hvordan det kan bli seende ut. Det blir interne forskjeller i området og ganske store kvalitetsforskjeller, som sol- og utsiktsforhold. Det vil påvirke prisene.

Oslo Havn KF eier ca. tre fjerdedeler av det rundt 380.000 kvadratmeter store området på Filipstad, resten eies av Bane NOR Eiendom.

Behandling i mars?

Styreleder Roger Schjerva i Oslo Havn sier til Nettavisen Økonomi at de er klare til å starte med utbyggingen så fort bystyret har ferdigbehandlet områdereguleringen.

Ifølge leder av byutviklingskomiteen, Øystein Sundelin (H), skal det settes ned en arbeidsgruppe i komiteen. Han kan ikke se for seg at en områderegulering skjer før i februar eller mars neste år.

Når områdereguleringen er godkjent, starter detaljutformingen av de ulike delområdene og tomtene. Det første delområdet som skal bygges ut, er det såkalte Hans Jægers kvartal, området mot Tjuvholmen og Aker Brygge.

Håper på 2022

- Ambisjonen er å starte utbyggingen innen tre år, sier Schjerva.

- Og dere selger de ulike tomtene til høystbydende?
- Ja, innenfor de rammene vi har fastsatt. Men vi har ikke ferdigbehandlet eierstrategien. Det kan tenkes at vi skal være med på noen prosjekter av strategiske grunner og i større grad delta i verdikjeden. Noen tomter skal eies av eksterne utbyggere.

- Dette er Norges mest spennende utbyggingsområde, og vi håper at mange og flinke, kreative utbyggere vil bidra, sier styrelederen. Det går derfor mot ulike arkitektoniske utforminger av enkelttomtene.

Les også: Så mye koster det å bo der du bor - Huseierne slår alarm

Høy kvalitet

- Hva kan du si om standarden til det som skal bygges?
- Vi ønsker å kombinere høy kvalitet på byggene med høye miljøambisjoner, at vi oppnår høyest mulig standard med lavest mulig økologisk fotavtrykk. Det skal bli gode transportløsninger med minst mulig energiforbruk, svarer Schjerva.

Klikk på bildet for å forstørre. HAR STORE AMBISJONER: Styreleder Roger Schjerva i Oslo Havn har store ambisjoner for Filipstad.

HAR STORE AMBISJONER: Styreleder Roger Schjerva i Oslo Havn har store ambisjoner for Filipstad. Foto: Bård Gudim

Nye Filipstad får som illustrasjonene viser kaiområder som skal brukes til noe båttrafikk. Styrelederen sier de vil beholde sjøbypreget i området.

Det som er klart, er at grunneierne må ut med et såkalt grunneierbidrag på 6700 kroner kvadratmeteren av det som skal bygges ut.

Nytt tunellokk

- Bidraget dekker alt som kommunen skal opparbeide, fra park, friområder, strandområdet, til det 500 meter nye tunnellokket over E18. Dette lokket er Statens vegvesens ansvar, men er et spleiselag der flere spytter i. Vi tar halvparten, forteller Schjerva.

Kostnadene for det nye tunellokket er beregnet til 2,8 milliarder kroner. I tillegg anslås opparbeiding av veier, parker, offentlige byrom og sjøbad på Filipstad å koste til sammen 2,5 milliarder kroner.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.