Gå til sidens hovedinnhold

Ikke redd renteøkningen - tror boligprisene bryter magisk grense

I løpet av de to neste årene kan Oslo bryte en viktig kvadratmetergrense i boligmarkedet.

Det var under et boligseminar i regi av DNB Næringsmegling i forrige uke at Baard Schumann kom med spådommen, som kanskje mer er å betrakte som et mareritt. Og spådommen er at boligprisene i Oslo i gjennomsnitt vil passere 100.000 kroner per kvadratmeter. Det skal vi snart komme tilbake til.

Schumann har tidligere ledet selskaper som Selvaag Bolig og Nordr Eiendom. Han forutså allerede i januar 2019 en kraftig økning i Oslo-prisene og fikk rett, riktig nok godt hjulpet av koronapandemien i fjor.

Men nå er det duket for flere renteøkninger fremover. Så hvorfor skal boligprisene begynne å stige igjen da, etter at boligprisene i Oslo har falt de seneste månedene?

- For det første kommer rentene fra ekstremt lavt nivå, som trolig var med på å drive opp boligprisene i fjor og deler av 2021. Jeg tror mange har regnet inn en renteøkning på 1 prosent, og selv tror jeg ikke på like mange økninger som ekspertene.

Les også: Marianne føler seg lurt av byggefirma. Nå er huset blitt tre millioner kroner dyrere

Veldig rart

- Det er veldig rart om vi skal ha en mye høyere rente enn resten av verden rundt oss, og jeg tror ikke et par tusenlapper mer i måneden tar livet av folk. Folk har en god kjøpekraft, og vi bruker mindre penger på å bo enn vi gjorde for noen år siden, sier Schumann.

Han viser også til en ekstrem omsetning av både nye og brukte boliger under pandemien. Nå har folk kjøpt fra seg, og det går mot et roligere marked ut året og i begynnelsen av neste år. Så kan det bli en ny prisvekst i hovedstaden.

- Den blir ikke like sterk som den har vært, men kanskje 4-5 prosent i 2022.

- Når tror du vi kan passere 100.000 kroner per kvadratmeter i snitt i Oslo?

- Sist jeg sjekket lå den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for nye boliger i Oslo på ca. 93.000 kroner. I utgangspunktet kan grensen på 100.000 kroner for nye boliger passeres neste år og i 2023 for brukte boliger. Bruktboligprisene ligger nok ett år etter, svarer Schumann.

Les også: Ny boliglov kan koste boligselgere dyrt: - Få papirene i orden

10 prosent

Snittprisen i dag for brukte boliger er ifølge Eiendom Norge på ca. 87.000 kroner kvadratmeteren. Og, i et likvid og stort marked som Oslo må det være en nær sammenheng mellom prisene på nye boliger og brukte boliger. Slik er det ikke på Moelven, der Schumann kommer fra.

- Som det ser ut nå, bør en naturlig forskjell i Oslo mellom prisene på nye boliger og brukte boliger kanskje være 10 prosent. Den var høyere før, opp mot 25 prosent og 10.000 kroner per kvadratmeteren.

- Nybyggkostnadene er på vei oppover, hva betyr det for bruktboligprisene?

- Det har ikke så ekstremt stor betydning, men det er riktig at vi har hatt et hopp i byggekostnadene. De varierer nå mellom 43.000 kroner og 50.000 kroner kvadratmeteren for et normalt boligprosjekt. Jeg vil si 43.000-45.000 kroner for et prosjekt av en viss størrelse, svarer Schumann.

Godt over 3 millioner

Det betyr at selve oppføringskostnadene for en 3-romsleilighet på 75 kvadratmeter varierer fra 3,22 millioner kroner til 3,75 millioner. Byggekostnadene er typisk på 3,3 millioner i et større prosjekt.

I tillegg kommer tomtekostnader, prosjekteringskostnader, kapitalkostnader, infrastrukturbidrag og fortjeneste for boligbyggerne. Det sender fort utsalgsprisen til det dobbelte, i hvert fall i sentrale områder av Oslo.

- Rigging og drifting av byggeplasser er billigere for de store prosjektene. Jeg tror ikke byggekostnadene skal stige så mye mer. Tømmerprisene har falt kraftig tilbake, men holdes opp i Norge fordi vi har et duopol her, og prisene på tre betyr mest for leverandører av småhus, sier Schumann.

Kritisk

Verre er det med tilbudssiden i Oslo og den lave boligreserven, altså hva som kan bygges av nye boliger de nærmeste årene. Schumann og andre i bransjen har i flere år pekt på at det har vært regulert få boligtomter i Oslo, at det er godkjent for få nye boliger.

Den reelle boligreserven i hovedstaden er antakelig rundt 7000-8000 boliger. Det tilsvarer om lag to år med etterspørsel etter nye boliger i Oslo.

- Det er lavt. Litt over halvparten av reserven er andelsleiligheter som ferdigstilles av Obos om tre-fire år, resten er selveierleiligheter. Det tar fryktelig lang tid å regulere en tomt i Oslo, og det er ikke noe volum å snakke om.

- Bortsett fra «tullereguleringen» av Gjersrud Stensrud i 2016 er det i snitt regulert 2000 nye boliger i året i Oslo. Jeg tror det trengs mer, så i utgangspunktet er det et etterslep, sier Schumann.

Les også: Toppøkonom med boligprisadvarsel: – 70 prosent av de jeg møter forstår ikke dette

Mangler folk

- Men folk flytter nå ut av Oslo, det tyder vel på en lavere etterspørsel fremover?

- Jeg er ikke så opptatt av hvordan det ser ut i dag, men mer når vi har lagt koronapandemien bak oss. Da tror jeg folk flytter tilbake. Vi ser at bedrifter sliter med å få tak i folk. En del flyttet etter at de mistet jobben, men i servicenæringene er det for noen bedrifter helt håpløst å få tak i nok folk.

Schumann peker også på at yngre boligsøkere i dag ikke gidder å pusse opp i like stor grad som tidligere generasjoner. Det taler for økt etterspørsel etter nye boliger.

- Ungdommen skal ha noe som er ferdig. Vi ser at et område som Løren oppnår høyere leiepriser enn Skøyen, fordi det står mange ferdige nye boliger på Løren, sier han.

På 4-tallet

Schumann fikk for øvrig under seminaret støtte for sin renteoptimisme. Adm. direktør Andreas Martiniussen i Solon Eiendom tror det må bli vesentlig høyere renter for at økningene skal slå kraftig inn i boligmarkedet .

- Jeg tror renten i hvert fall må opp på 4-tallet før den biter på betjeningsevnen. Jeg bekymrer meg mer for at taket på fem ganger inntekten i gjeld ser ut til å være det man låner, sa Martiniussen, og siktet til begrensningene i boliglånsforskriften.

- Noen rentehopp nå er nok ikke det som påvirker boligprisene mest. Det er ikke betjeningsevnen som gjør at folk ikke har råd til å kjøpe en bolig til 5 millioner kroner, det er mer lånemulighetene, supplerte adm. direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig.