Gå til sidens hovedinnhold

Kan spare titusener på rentebinding

Norges Bank skremmer med flere renteøkninger, men nervøse låntakere kan fortsatt spare titusener på å binde renten.

Norges Bank varslet i juni at det kunne komme fire renteøkninger det nærmeste året, og fem til seks økninger innen 2024. Hvis det slår til, kan rentenivået stige med 1,5 prosentpoeng. Gjennomsnittlig boliglånsrente ligger i dag på 1,75 prosent.

Sentralbanksjef Øystein Olsen har antydet en boliglånsrente på 3 prosent om et par år. Bør du da binde renten nå?

Vel, en titt i Finansportalen.no viser at det er mulig å binde i fem år renten ned mot 2,3-2,4 prosent. Det er lavere renter enn det mange vil ha om ett år, gitt at Norges Bank får rett.

Les også: Står vi på kanten til en ekstrem økonomisk krise?

Stor betydning

- Det er viktig å huske at boliglånsrenten vår ikke alene bestemmes av styringsrenten. Markedsrentene har også en stor betydning for hvilken rente vi får på boliglånet. Pengemarkedsrenten følger imidlertid ofte styringsrenten, sier forbrukerøkonom Cecilie Tvetenstrand i Storebrand til Nettavisen Økonomi.

Markedsrentene skal vi komme tilbake til. Men Tvetenstrand har sett på et boliglån i dag på 1,7 prosent, som får en økning frem mot 2024 til 3 prosent.

Lånet er på 3 millioner og er sammenliknet med et fastrentelån på 2,5 prosent, der det er tatt hensyn til den effektive renten. Eksempelet viser at:

Les også: Tjener fett på boliglån - slik skviser bankene deg

Sparer 33.000 kroner

  • For lånet med flytende rente vil totalt innbetale renter og avdrag i perioden utgjøre ca. 838.000 kroner.
  • For fastrentelånet utgjør de totale innbetalingene snaue 805.000 kroner. Besparelsen blir på drøyt 33.000 kroner i de fem årene, før skatt.
  • Du betaler inn nesten 43.000 kroner mer i renter på det flytende boliglånet, der staten tar noe av renteregningen, og du slipper med ca. 10.000 kroner mindre i avdrag.

- Hvis du ser at økonomien din blir trang om renten går opp, kan det være en trygghet med rentebinding. Da vet du hvilke utgifter du har å forholde deg til i den perioden du binder, enten det er 3 år, 5 år, 10 år eller 20 år, sier Tvetenstrand.

Historisk ulønnsomt

- Du bør derimot ikke binde renten for å tjene penger på det, og historisk har det ikke lønt seg. Eksempelet jeg satte opp, kan vise at det kan lønne seg hvis Norges Bank nå får rett i sine prognoser. Men ting kan skje som gjør at dette ikke blir fasiten, fortsetter hun.

Et godt eksempel på det er senest i fjor, da koronakrisen kom for fullt. Styringsrenten var på vei opp fra rekordlave 0,5 prosent i 2018, men ble plutselig satt ned tre ganger gjennom våren til historiske 0 prosent.

Tvetenstrand sier at et godt råd er å sjekke hva lånet ditt vil koste deg dersom boliglånsrenten går opp til 3 prosent. I utgangspunktet må du ut med 12.500 kroner mer i årlige renter før skatt per million du har lån med en rente på 1,75 prosent i dag. For de som har annuitetslån, blir ikke økningen like stor.

Sett av

- Begynn å betale det beløpet på lånet allerede i dag, eller sett det ekstra beløpet hver måned til en konto. Da får du vennet deg til de økte kostnadene allerede nå og betalt ned mer på lånet.

- Dermed får du et lavere lånebeløp å betale høyere rente av når renten øker, eller du får bygget deg bufferkonto om du ikke har dette i dag, sier Tvetenstrand.

- Hva bør man konkret tenke over når man vurderer rentebinding?

- Om hvordan økonomien din vil være dersom renten går opp, eksempelvis 1,25 prosentpoeng eller mer. Skal du flytte i perioden, bytte bolig, eller trenger du avdragsfrihet en periode? Og ønsker du å betale ned ekstra utenom nedbetalingsplanen du har avtalt med banken?

Hvis det sistnevnte er tilfelle, bør du i utgangspunktet ikke inngå et fastrentelån.

Låst

- Nei, det er viktig å huske at når du inngår en fastrenteavtale, er denne avtalen låst. Ønsker du å betale ned ekstra på lånet eller har behov for avdragsfrihet en periode, er ikke dette mulig uten å bryte fastrenteavtalen.

- Dersom du trenger forutsigbarhet, kan du eventuelt vurdere å binde deler av lånet for å beholde noe fleksibilitet, sier Tvetenstrand.

Hun anbefaler å sjekke med banken om de tillater å flytte med fastrentelånet til ny bolig dersom du vurderer å flytte før fastrenteavtalen går ut.

Henger etter

Men selv om Norges Bank har varslet flere renteøkninger, er ikke disse kommet til syne i de kortsiktige pengemarkedsrentene, de såkalte Nibor-rentene. Disse rentene er en referanserente for boliglån med flytende rente og en god indikasjon for hva bankene betaler på sine kortsiktige innlån.

Faktisk ligger 3-måneders pengemarkedsrente rundt rekordlave 0,2 prosent (se grafen under), noe den har gjort i flere uker. Det har vært en liten økning de seneste dagene.

Normalt ligger denne renten 0,3-0,4 prosentpoeng over styringsrenten. Det er altså ikke så store avviket fra det, men til gjengjeld er det klare forventninger i markedet om en renteoppgang.

- Renteoppgangen vil nok komme til syne mer etter hvert. Nibor-rentene er litt unormalt lave nå. Forklaringen er at det har vært bra likviditet i det norske banksystemet og forventninger om det fremover, sier senioranalytiker Nils Kristian Knudsen i Handelsbanken Capital Markets til Nettavisen.

Veddemål

Da er det mer relevant å se på de såkalte F.R.A-rentene, «veddemålskontrakter», mellom profesjonelle aktører i rentemarkedet. Dette er rentekontrakter der proffene betaler eller mottar en premie for å sikre seg mot en renteoppgang eller nedgang.

Kontrakten med oppgjør i september for 3-månedersrenten ligger i dag på 0,47 prosent, mens kontrakten i desember er på snaue 0,8 prosent. Det harmonerer med de forventede renteøkningene.

- Alt annet like, vil pengemarkedsrentene ligge rundt disse nivåene i september og desember. De kryper gradvis opp gitt at forutsetningene ikke endres. Det ikke alle har fått med seg, er at markedet har priset inn dette i ganske lang tid, sier Knudsen.

Les også: Sbank-kundene flykter til Bulder Bank: - Eventyrlig

Helt sikkert

Ut fra F.R.A.-rentene priser det profesjonelle rentemarkedet inn med så å si hundre prosent sannsynlighet at Norges Bank setter opp renten både i september og i desember.

Renten på fastrentelån styres primært av rentene på norske statsobligasjoner, som igjen påvirker de såkalte byttelånsrentene i markedet, swaprentene. De sistnevnte rentene viser hva bankene må betale for å låne inn penger med en lang og fastsatt løpetid, tilsvarende fastrentelån

Bankene betaler nå snaue 1,5 prosent for lån (swaprenter) med fem års løpetid. Normalt ligger gode fastrentelån rundt 1 prosentpoeng over disse rentene. Når det gjelder de lange statsrentene, har de faktisk falt litt siden i vår.

De tilsier at gjennomsnittlig 3-måneders pengemarkedsrente vil ligge på ca. 1,4 prosent de neste ti årene. Noen store rentesjokk ser markedet ikke for seg sommeren 2021.