Bolig, eiendom | Kjøpte «rottereir»

I 2015 kjøpte et ektepar en toetasjes enebolig i Oslo for 4,5 millioner kroner. Boligen var fra 1946, og hadde under- og førsteetasje.

Familien trodde de hadde sikret seg drømmeboligen, men det skulle vise seg at de ikke var de eneste som hadde flyttet inn i huset.

Se skrekkbildene i videoen øverst i saken!

- Det ble funnet rotter i så godt som alle gulv og vegger, så antallet rotter var betydelig, sier kommunikasjonsdirektør Dag Are Børresen hos Help, som er kjøpernes forsikringsselskap.

Nylig fikk ekteparet 250.000 kroner i erstatning, som følge av de omfattende rotteaktivitetene i huset.

Har du tips, foto eller video av lignende hendelser? Kontakt meg på mail på [email protected]

Selger: Null skadedyr

I salgsoppgaven stod det at boligen hadde «et generelt oppgraderingsbehov og fremstår som et oppussingsobjekt med stort potensiale». Huset ble solgt «som den er».

I taksten ble det opplyst at boligen «fremstår med bruksslitasje og noe vedlikeholdsbehov». Det ble også presisert at verdi- og lånetaksten var basert på en enkel visuell befaring uten inngrep i byggverket.

Selgeren opplyste på sin side at hun hadde bodd i huset siden 2002. Hun hadde også krysset av for nei på spørsmål om hun kjente til «om det er/har vært sopp, råteskader eller skadedyr i boligen», som rotter, mus og maur.

Les også: Skjeggkre-dom: Dårlig nytt for boligkjøpere, godt nytt for selgere

Måtte rive «alt»

Kort tid etter at ekteparet hadde overtatt huset, startet de med oppussing av underetasjen. De ønsket en annen romløsning, og satte derfor i gang med å rive en vegg mellom hallen og kjøkkenet.

Det var da marerittet startet, og det ble oppdaget rottekadavre og ekskrementer fra rotter i veggen.

- Det var håndverkerne våre som fant ut av det og som kontaktet oss. Vi talte ikke antall rotter, men det var ganske mange, sier Zaeem Shaukat, som kjøpte boligen.

Etter at ekteparet hentet inn skadedyreksperter var rådet klart:

- De anbefalte oss å rive vegger og gulv for å se hvor stort problemet var. Konklusjonen var at vi måtte rive alt av innmat i boligen. Vi fant også rotter mellom etasjeskillene, forteller han.

Gnagerne hadde også gått løs på strømledninger, isolasjon og vegger.

Familien havnet i en knipe. De hadde solgt huset sitt, og skulle flytte ut av den innen kort tid etter det nye boligkjøpet.

- Vi måtte derfor pusse opp den ene etasjen slik at vi kunne bo der mens resten av huset var under oppussing. Vi hadde ingen andre steder å bo, fortsetter Shaukat.

Rotteproblemet førte til at oppussingen ble langt mer omfattende enn forventet. De måtte rive flere vegger og gulv, og skifte ut materialer og isolasjon.

Reklamerte kort tid etter

Under en måned etter boligkjøpet reklamerte ekteparet via Help til Protector, hvor selger hadde sin forsikring. Men eierskifteforsikringsselskapet gikk ikke uten videre med på kravet, og viste til at selger hadde opplyst at hun ikke hadde opplevd skadedyr.

Partene ble ikke enige, og saken havnet i retten. For mens ekteparet mente at det var snakk om et omfattende og pågående rotteproblem. Så mente selger og Protector at det ikke var dokumentert noe utover tre «sannsynligvis gamle» rottekadavre i én vegg, i underetasjen der det var gnageskader på én ledning.

Fant rottetoalett

Ekteparet tapte saken i tingretten, men da ankesaken ble behandlet i Borgarting lagmannsrett tok saken en annen vending. Retten til grunn at det var en «pågående aktivitet av rotter i vegger og gulv/tak ved overtagelsen som kjøperne ikke hadde noen grunn til å forvente».

Selv om det kun var et fotobevis av tre rottekadavre og rotteekskrementer fra én vegg, viste domstolen til hva to vitner fortalte. Både skadedyrbekjempelseselskapet Pelias og snekkeren som stod for oppussingen, fortalte at de hadde avdekket omfattende funn av rotteekskrementer flere steder i boligen.

- Snekkeren som stod for oppussingen forklarte blant annet at det ble funnet et såkalt «rottetoalett» i etasjeskillet mellom underetasjen og førsteetasjen, og at han så og hørte levende rotter under rivningsarbeidet i huset, heter det i dommen.

Selgers datter så rottespor

Lagmannsretten trakk også frem at selgerens datter hadde oppdaget rotteekskrementer i garasjen.

- Garasjen er i direkte tilknytning til underetasjen. Ut fra fremlagte bilder av gulvet i underetasjen, synes det også å ha vært åpninger i konstruksjonen som gjorde huset mer sårbart for skadedyr. Rottene vil ha tilgang til vegger og gulv/tak når de først har kommet inn i en bolig, heter det videre i dommen.

Det var lite sannsynlig at problemet var begrenset til én vegg i underetasjen.

Omfattende rotteaktivitet

Lagmannsretten konkluderte med at det var er sannsynliggjort at det var pågående og omfattende rotteaktivitet i boligen.

Retten vurderte også om opplysninger som at boligen var gammel, og at det var gitt opplysning om at det var sett én rotte i uthuset, kunne tale for at ekteparet hadde fått en viss advarsel om at dette kunne være et problem.

- Lagmannsretten kan likevel ikke se at disse opplysningene var egnet til å gi noen indikasjoner eller forventninger om at det var et omfattende rotteproblem med boligen. At huset var relativt gammelt og hadde behov for oppgradering, tilsa ikke at det var et slikt problem med rotter som ble avdekket da vegger ble revet, heter det videre i dommen.

I tillegg ble det pekt på at uthuset var langt unna selve boligen, og selger hadde i egenerklæringsskjemaet krysset av for nei om problemer med skadedyr i boligen.

Bløffing får konsekvenser

Erstatningen ekteparet fikk var 150.000 kroner mindre enn hva de krevde. De fikk i tillegg dekket 90.000 kroner av sine sakskostnader.

- Kjøperne er veldig fornøyd med at dommen viser at det å bløffe i forbindelse med boligsalg får konsekvenser. I tillegg viser dommen at selv om boligen ble solgt med et «generelt oppgraderingsbehov», bør man ikke forvente rotteinvasjon slik motparten syntes å mene, fortsetter kommunikasjonsdirektør Dag Are Børresen hos Help.

Han legger til:

- Det var veldig ubehagelig og veldig skremmende for dem. De kunne ikke flytte inn med barn på grunn av mulig helsefare. Men de hadde solgt huset sitt, og måtte ha et sted å bo. Derfor følte de at de var nødt til å sette huset i stand selv om dette gjorde saksforløpet mer komplisert, fortesetter Børresen.

- Vurderer anke

Direktør for Protector Forsikring, Merete Christensen Bernau, trekker frem at dette er et oppussingsobjekt.

- Der det er opplyst forut for kjøpet at det var rotter i uthuset. Uthuset ligger ca. 20 meter fra hovedhuset, så spørsmålet her er: Hvem har risikoen når det viser seg at det har vært rotter også i hovedhuset, sier hun.

Hun viser til at tingretten konkluderer med det motsatte, altså at dette er kjøpers risiko.

- Så kort oppsummert, der tingretten mente omfanget var innenfor kjøpers risiko, mener lagmannsretten at det er selgers. Vi mener det ikke er ført bevis for den konklusjon de kommer til, og at vektingen av gitte opplysninger er for svak i lagmannsretten, fortsetter Protector-direktøren.

Ankefristen går først ut i mai, og Protector vil bruke tiden frem til da å vurdere om de skal anke.