*Nettavisen* Økonomi.

Gunnar Stavrum

Lav rente og få nye boliger er oppskrift på stadig høyere boligpriser de neste årene

Finansminister Jan Tore Sanner med hendene utstrakt

IKKE HØR PÅ DEM: Finansminister Jan Tore Sanner (H) bør lukke ørene fra dem som krever strengere regler for å få boliglån, og som vil ha mindre investeringer i boligbygging. Foto: Terje Bendiksby (NTB scanpix)

«Medisinen» for boligmarkedet er motsatt av det mange tror.

Med ett år igjen til valget er det skremmende å høre at enkelte rødgrønne politikere snakker om økt skatt på bolig og enda strammere rammer for folk som vil inn i boligmarkedet.

Oppskriften vil gjøre det vanskeligere å få kjøpe seg egen bolig.

Her er hvorfor:

  • I år bygges 20.000 bare nye boliger, eller 2/3 av boligbyggingen i 2016. Det investeres altså for lite i nye boliger.
  • Boligrenta er rekordlav og ligger under to prosent. Med så lav rente bør det bli lettere å få lån, ikke vanskeligere.

Et boligprisfall har vært spådd om igjen og om igjen de siste 20 årene. Men den historiske erfaringen er at boligprisene har økt og at det har vært mye mer lønnsomt å eie, enn å leie.

Dessuten tapte bankene knapt penger på private boliglånskunder selv i krisetidene på slutten av 1980-tallet og under finanskrisen.

Den nye boligdebatten startet med en analyse fra den venstrevridde tenketanken Agenda, og er blant annet fulgt opp av AUF-lederen. Problemet som skal løses er at unge og lavlønte presses ut av boligmarkedet, og løsningen er å øke skatten på boliger og fjerne rentefradrag.

For meg er det en gåte hvordan det skal bli lettere å kjøpe seg bolig når staten skal ta en ny jafs av betalingsevnen (økt skatt, mindre rentefradrag). Penger som kunne gått til å betale lån og renter, skal altså havne i statskassen.

Det blir litt som en standardsløsning der svaret er økte skatter, uansett hva som er problemet.

Men det er ikke bare på venstresiden man ønsker strengere reguleringer. På lederplass skrev Aftenposten i går at den såkalte boliglånsforskriften bør strammes inn igjen. I praksis betyr det at man vil heve terskelen for å komme inn på boligmarkedet ved å frata bankene mulighet til å utøve skjønn (eller bruke bankhåndverk).

Akkurat nå sier forskriften at bankene maksimalt kan låne deg 85 prosent av kjøpesummen. En ny boligkjøper må altså skaffe 15 prosent fra annet hold - eller 450.000 kroner for en leilighet til tre millioner kroner. For mange blir et boliglån til under to prosents rente supplert med et forbrukslån til 15 prosents rente.

I dette tilfellet koster de 85 prosentene i boliglån 51.000 kroner i året før skatt, mens forbrukslånet på 15 prosent koster 67.500 kroner.

Hadde den unge boligkjøperen fått låne alt til to prosent rente, ville rentekostnadene etter skatt sunket fra 92.430 kroner til 46.800 kroner.

Hva betyr dette?

Jo, at man i en overdreven frykt for at boligkjøperne skal bli mulige tapere på et fremtidig boligkrakk, skyver de samme personene ut i leiemarkedet som sikre økonomiske tapere med en gang.

I slutten av mars lettet finansminister Jan Tore Sanner litt på forskriften ved å la bankene bruke skjønn i inntil 20 prosent av lånesakene, mot 10 prosent tidligere (åtte prosent i Oslo). Denne endringen bør forlenges, slik at bankene kan gi lån til nyutdannede og folk i trygge jobber som etter alt å dømme vil få romsligere økonomi etterhvert.

Les mer: Midlertidig økt fleksibilitet i boliglånsforskriften

Man hjelper ikke unge inn i boligmarkedet ved å lukke døra for dem.

Omtrent like ulogisk er hardkjøret mot folk som investerer i boliger, der resepten er økt skatt og reduserte rentefradrag øyensynlig for å få ned investeringsnivået.

Løsningen er faktisk det motsatte: Det må bli mer attraktivt å investere i nye boliger. Hvis vi sier at snittprisen for en ny bolig er fem millioner kroner, bygges det altså for 100 milliarder kroner i år. Noen må satse disse pengene for at boligene skal bli bygget.

Og hvis vi skal opp på nivået fra 2016, trengs over 50 milliarder mer til nybygde boliger. Ny statistikk fra boligbyggerne er at vi har den laveste igangsettingen av nye boliger siden 2010, og at man i Oslo eksempelvis bygger omlag halvparten av behovet.

Er det noen som er forbauset over at prisene stiger?

Og er det noen som tror det blir flere boliger ved å gjøre det mindre attraktivt å satse penger på flere boliger?

Klikk på bildet for å forstørre. Grafikk over prisindeksen for nye boliger.

BOLIGPRISENE: Historien til nå har lært oss at det er lønnsomt å eie bolig, og desto mindre lønnsomt å leie.

Venstresiden tror at boligprisene faller når man tar kjøpekraft ut av markedet, ved at staten krever inn skatt. I beste/verste fall oppnår man et boligprisfall som ødelegger formuen til dagens boligeiere, og at prisen på brukte boliger faller.

Problemet er at det samtidig vil gjøre det mindre fristende å bygge nye boliger. Delvis fordi de blir dyrere å lånefinansiere, men også fordi fortjenesten vil falle siden byggeprisene stadig øker (hvis man ikke setter ned lønningene til bygningsarbeiderne).

En ofte brukt historie er at en enslig sykepleier bare har råd til tre prosent av boligene i Oslo. Indeksen er utarbeidet av Eiendom Norge, og den siste legger til grunn at i begynnelsen av 2019 var gjennomsnittelig sykepleierlønn med tillegg rundt 550.000 kroner.

Siden bankene bare kan låne ut fem ganger inntekten, kan ikke banken låne den enslige sykepleieren mer enn 2,55 millioner kroner, ifølge Eiendom Norge.

Les mer: Den norske sykepleierindeksen 2019

Hvor relevant det er å måle hele boligmarkedet opp mot en så spesiell gruppe som enslige sykepleiere, kan diskuteres.

Eiendom Norge mener at den enslige sykepleieren kan bruke 225.000 kroner i året på å betjene lån, og det virker rimelig.

Men så legger man til grunn at sykepleieren må tåle en rente på 7,5 prosent («stresstest»). Det er ekstremt konservativt når styringsrenten er null og de fleste tror på lav rente i lang, lang tid fremover.

Eller slik Norges Banks pengepolitiske komite formulerer det: «Slik komiteen nå vurderer utsiktene og risikobildet, vil styringsrenten mest sannsynlig bli liggende på dagens nivå en god stund fremover».

Klikk på bildet for å forstørre. REGLENE ØDELEGGER: Dette er regnestykket bak den såkalte sykepleierindeksen. Den viser at det ikke er hva sykepleierne har råd til som gjelder, men hvilke regler som er laget for å stenge dem ute fra lånemarkedet.

REGLENE ØDELEGGER: Dette er regnestykket bak den såkalte sykepleierindeksen. Den viser at det ikke er hva sykepleierne har råd til som gjelder, men hvilke regler som er laget for å stenge dem ute fra lånemarkedet.

Regnestykket til Eiendom Norge viser at det er grensen på fem ganger inntekt som stenger sykepleieren ute, siden vedkommende bare kan låne 2,55 millioner kroner. Den en såkalte stresstesten om å tåle en renteøkning på fem prosent dannr et nytt tak på 2,7 millioner kroner, men ingen av disse sier noe om hva sykepleieren har penger til.

For virkningene av regelverket er noe helt annet enn hva sykepleieren de facto har råd til.

Hvis vi sier at en enslig sykepleier kan bruke 225.000 kroner i året på boliglånet, og velger 30 års nedbetaling, så blir konklusjonen helt annerledes når markedsrenten er under to prosent som i dag.

Bruker vi rentekalkulatoren til Sbanken, så har sykepleieren råd til å låne 5,3 millioner kroner!

Klikk på bildet for å forstørre. BEDRE RÅD: Ifølge rentekalkulatoren klarer en enslig sykepleier å betjene et lån på 5,3 millioner kroner med dagens rente.

BEDRE RÅD: Ifølge rentekalkulatoren klarer en enslig sykepleier å betjene et lån på 5,3 millioner kroner med dagens rente. Foto: Sbanken.no

Hvis du synes at dette virker risikabelt for banken, så blir det raskt bedre sikkerhet. Etter fem år er restgjelden nede i 4,6 millioner kroner, og låntakeren tåler et prisfall på 15 prosent uten at verken den enslige sykepleieren eller banken taper fem øre på et tvangssalg.

Dessuten jobber tiden for sykepleieren og banken. I den ferske markedsrapporten til Norges Bank anslås det at boligprisene vil falle litt i år og neste år, men så øke betydelig i 2022 og 2023. Slår anslaget til, vil boligen til 5,3 millioner kroner ha økt til 5,6 millioner kroner i samme periode - og den enslige sykepleieren vil være millionær.

Akkurat i dag er det 1.233 boliger til salgs i Oslo for under 5,3 millioner kroner, så hadde det vært opp til markedet, ville den enslige sykepleieren hatt råd til å velge og vrake. Sykepleierindeksen viser ikke hva låntakeren har råd til, men hvilken grense bankene må operere med for å gi lån.

Konklusjonen:

  • Det er reguleringene som gjør at enslige sykepleiere bare kan kjøpe tre prosent av boligene i Oslo.
  • Det siste denne gruppen trenger er enda strengere reguleringer som holder dem ute av boligmarkedet.

Derfor er det så farlig å skrive ut feil medisin som tar livet av pasienten.

Det er tross alt bedre å satse på en god mulighet til å eie bolig og få millionformue, enn et sikkert økonomisk tap som leietaker.

PS! Hva mener du? Er det riktig å kreve at boligkjøpere må tåle en rente på 7,5 prosent, eller kunne man sluppet markedet mer fritt? Skriv et leserbrev!

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.