*Nettavisen* Økonomi.

MDG-Hermstad med harde beskyldninger mot boligbransjen: Nå slår bransjetoppen tilbake

SLÅR TILBAKE: Rolf Thorsen i Selvaag Bolig avviser påstander fra politikerne om blant annet manglende sosialt ansvar. Arild Hermstad i MDG til venstre.

SLÅR TILBAKE: Rolf Thorsen i Selvaag Bolig (til høyre) avviser påstander fra politikerne om blant annet manglende sosialt ansvar. Arild Hermstad i MDG til venstre. Foto: NTB scanpix/Selvaag Bolig

Lederen av en av Norges største boligbyggere kjenner seg overhodet ikke igjen i beskyldninger politikere har rettet mot bransjen.

31.08.20 21:12

Fungerende byutviklingsbyråd Arild Hermstad (MDG) i Oslo er en av dem som har gått ut med til dels harde beskyldninger mot norske boligbyggere.

Hermstad mener utbyggerne er for ensidig opptatt av markedsstyring, ikke opptatt av sosial boligbygging og mangler konsepter for det, og at det er feil medisin at det bare skal bygges flere boliger.

Adm. direktør Rolf Thorsen i Selvaag Bolig kjenner seg ikke igjen i beskyldningene. For å begynne med påstanden om det manglende sosiale ansvaret:

- Feil, vi er i en omfattende prosess med plan- og bygningsetaten om å bygge mindre boligenheter. Markedet ønsker seg det, 47 prosent av Oslos husstander er enslige husholdninger. Men leilighetsnormen (se faktaramme nedenfor, red.anm.) hindrer oss i å bygge flere små leiligheter, sier Thorsen til Nettavisen Økonomi.

Les også: Sjokkrapport fra storbanken: Spår kraftig boligprisvekst

Ikke på greip

- At en stor andel av det vi bygger må være 4-romsleiligheter, henger ikke på greip. Folk har ikke råd til disse leilighetene, de vil ikke ha dem, tordner han.

Fakta

Leilighetsnormen


Han snakker ikke om generell oppmykning av normen, men en større pragmatisme.

- Vi har en god diskusjon med planmyndighetene om en større fleksibilitet, så det er feil å si bransjen ikke jobber med det. Da undervurderer man bransjen når det gjelder hva som er forretningsmessig bra.

- Vi vil bygge det folk vil ha, men nå driver leilighetsnormen oss i retning av å bygge for mange store leiligheter.

Les også: Finanstilsynet vil endre boliglånsforskriften

Ikke vår jobb

- Dere har ifølge Hermstad selv muskler nok til mer sosial boligbygging?
- Men sosial boligbygging er ikke vår jobb, det er en offentlig oppgave. Når det er sagt, en god del av den sosiale boligbyggingen fikses av markedet selv ved å bygge mindre enheter for få inn førstegangskjøperne.

- Mindre enheter har en mye lavere inngangspris, og ved å hjelpe folk inn, får det en sosial effekt. Det er helt åpenbart. Olav Selvaag revolusjonerte boligbransjen rett etter krigen da det var enorm boligmangel. Hans konsepter gjorde at vi kunne bygge mye tidligere og raskere, det ga en enorm sosial effekt, men det var ikke sosial boligbygging.

Det er påstått blant annet fra Hanna Marcussen (MDG) og AUF-leder Ina Libak at boligbyggerne lar tomter stå ledige i håp om prisoppgang. Det avfeier Thorsen.

Absolutt ikke

- Jeg kan ikke snakke for hele bransjen, men Selvaag Bolig gjør absolutt ikke det. Vår oppgave er å selge så mye boliger som vi kan. Å tro noe annet, faller på egen urimelighet. Da ville vi ha undergravd vår egen forretningsmodell, og jeg lover på tro og ære at det er ikke sånn.

Hermstad har også hevdet at det er ikke mangel på reguleringsplaner som er problemet i Oslos boligmarked. Vi har kun markedsstyring som gjelder i boligpolitikken, og det gjør det svært dyrt å komme inn i markedet.

- At det skal være mangel på planer, kan jeg ikke imøtegå. Men jeg er helt sikker på at det er altfor få regulerte tomter i Oslo, sier Thorsen om hvorfor Oslo-prisene er så høye.

Altfor lang tid

- Noe av problemet er at det tar altfor lang tid i Oslo til å ta stilling til prosjektene. Vi måler gjennomsnittlig behandlingstid fra oppstartsmøtet til vi kan sette i gang å bygge. Det tar fire-fem år, mens normert tid er ett år. Resultatet altfor få regulerte tomter.

Thorsen tror mange i bransjen kan kjenne seg igjen i at det i mange tilfeller tar ti år fra prosjekteringen starter til boligene er ferdigbygget.

Men i en ny rapport fra Boligprodusentene og Prognosesenteret er årlig boligbehov i Oslo fremover tatt ned fra 5000 til snaue 3500. Det kan dempe prispresset i hovedstaden, men Thorsen kjøper ikke prognosen.

- Her må vi være veldig forsiktig med å bruke ordet «prognose». Det er det overhodet ikke, det er en fremskrivning av den linjen som har vært der. En behovsanalyse basert på en fremskrivning er noe helt annet enn behovet. Det årlige behovet ifølge Prognosesenteret er 4500 nye boliger, ikke 3000 boliger.

Les også: For seks år siden bygget Lars hytta utenfor Tromsø. Det skulle forandre hele hans karriere (+)

Under halvparten

- Men selv med 3000 nye boliger i året, ja, i fjor ble det levert det. Men i år bygges det 2000 nye boliger, neste år under 2000 og i 2022 enda færre. Når det bygges under halvparten av det som trengs, får du boligprisvekst. Det må være en balanse mellom tilbud og etterspørsel. Å tro at markedet ikke fungerer, er feil.

Han viser til at Oslos befolkningsvekst i 2019 var på litt over 12.000. I fjor ble det startet bygging av 1900 boliger som var forhåndssolgt. I første halvår er tallet bare 399 boliger, slik at effekten blir bare større og større.


- Er det områder i Oslo nå der kostnadene ikke forsvarer en større utbygging?
- I store deler av Groruddalen er det ikke stor nok etterspørsel og høye nok priser. Jeg tror også at for Gjersrud Stensrud, må det investeres i noe som gjør at folk kommer til og fra dit. De kan ikke bare sette seg i en bil i køene inn til byen, skinnegående transport er det beste.

- Har du tro på større boligvekst i nabokommunene fremover?
- Ja, det ser vi allerede. Det er et stort trykk på markedene rundt Oslo, fordi Oslo ikke gjør sin del av jobben. Men det er ikke slik alle de andre kommunene er flinke. I Bærum har nye boliger ikke stått høyt på agendaen, det her de derimot gjort i Ullensaker og Lørenskog.

Men det ER dyrt å bygge nye leiligheter i de sentrale strøkene. Selvaag Bolig og OBOS sliter med å komme under 40.000-43.000 kroner kvadratmeteren i rene oppføringskostnader. Thorsen sier at de innenfor Ring 3 nå betaler langt over 30.000 kroner kvadratmeteren i tomtekostnader.

Les også: Boligprodusentene advarer mot sosiale utfordringer

Sosial effekt

Det betyr at tomte- og entreprisekostnadene for en 3-romsleilighet på 75 kvadratmeter er rundt 5-5,5 millioner kroner. I tillegg kommer kapital- og prosjekteringskostnader, samt krav til fortjeneste.

- Igjen, hovedproblemer er at det reguleres for lite. Og jeg kjenner meg ikke igjen i bildet at vi ikke er interessert i å hjelpe til. Jeg opplever at veldig mye av det vi gjør har en stor og god sosial effekt, men sosialklienter er ikke vår oppgave, kommenterer Thorsen.

Han minner også om hva det offentlige pålegger dem av kostnader til infrastruktur, som opparbeidelse av parker og nye veier.

- Oslo kommune er selv ganske rå her, og vi anker nå en sak til høyesterett ute på Mortensrud sør i Oslo, der vi er pålagt slike kostnader. Det er kundene som betaler til slutt, selv om det kan skvise våre marginer og også påvirke tomteprisene og utsalgsprisene, sier Thorsen.

Stemmer ikke

Byrådet i Oslo viser ofte til at det ligger ferdig en reserve på rundt 25.000 boliger som venter på å bli bygget. De avviser tomtemangelen, det er nok av prosjekter å ta fatt på.

- Hvor reell er denne reserven?
- Jeg har hørt dette mange ganger før- For Selvaag Boligs del stemmer ikke dette i det hele tatt, at det er mange byggeklare tomter. Politikerne kan ikke bare slenge ut en slik påstand, de må komme med en konkretisering, sier Thorsen.

Oslos største boligreserve er Gjersrud Stensrud-området helt i sørøst, med 10.000-15.000 boliger. Men Thorsen sier området på ingen måte er klar til å bygges ut. Han kan aldri tenke seg at det blir noen utbygging her på 2020-tallet.

- Oslo kommune er dessuten den største grunneieren der ute, så det er bare for kommunen å sette i gang.

Ikke alternativer

AUF har tatt til økte boligbeskatning for å dempe presse i markedet. Det avfeide OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj som et effektivt middel, og det samme gjør Selvaag Bolig-sjefen.

- Dette er en veldig stor og kompleks problemstilling. Min hovedrefleksjon er at man ser på bolig som bare en investering og et alternativ til å sette penger i aksjer og norsk næringsliv,

- Men valget står ikke mellom å kjøpe bolig eller å frigjøre masse kapital til næringslivet. Ja, noen spekulerer, men jeg tror økt boligskatt vil få en marginal effekt, det er ikke der skoen trykker, sier Thorsen.

Begrenset volum

Hermstad og andre har også tatt til orde for en tredje, ikke-kommersiell boligsektor. Thorsen tror det i en viss grad kan komme, men ikke i noe stort omfang og med store volumer.

- I nåværende situasjon trenger vi flere tusen nye boliger per år, og det offentlige har ikke penger til det. Men jeg er ikke så dogmatisk at ikke store aktører kunne ha fått til mye ved å samarbeide med det offentlige, sier han.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.