KVADRATUREN (Nettavisen Økonomi): Boligprisene fortsetter oppover med uforminsket styrke, og sterkest er oppgangen i Oslo.

Ferske tall fra Eiendom Norge viser at prisene i februar var opp hele 3,5 prosent, og det seneste året er prisoppgangen i hovedstaden svimlende 15,2 prosent.

Men årsveksten i Oslo blir helt sikkert sterkere de to neste månedene, fordi de to første månedene av koronapandemien i fjor ga svake boligtall.

Les også: Boligtopper spår prissjokk i Oslo

18-20 prosent

- Vi regner med det er sannsynlig at vi ser en vekst på 18-20 prosent i løpet av mars/april. Mars i fjor hadde jo en nominell og sesongsjustert nedgang på 1,4 prosent. Får vi en oppgang på 1,5 prosent, er vi opp 3 prosentpoeng. Og med en oppgang i april er vi fort oppunder 20 prosent, sier adm. direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge til Nettavisen Økonomi.

- Da regner vi med at årsveksten vil toppe ut og krype nedover til høsten, fortsetter han. Det vil skje, fordi prisoppgangen i fjor etter hvert ble sterk. De fleste boligekspertene regner med en avtakende prisvekst utover året.

Les også: Nordea spår rentesjokk for nordmenn

Var boligen din verdt 5 millioner kroner i april 2020, kan den altså være verdt 6 millioner om et par måneder. Det er en oppgang på bortimot to gjennomsnittlige årslønner.

Økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim anbefaler nå ivrige boligkjøpere om å holde hodet kaldt, det kommer snart noen kjøligere måneder.

Hesebelesende

- Det er forholdsvis lite til salgs og heseblesende budrunder i Oslo. Normalt kommer det mer til salgs etter påske. I tillegg vil vi få flere artikler om renteoppgang, som også kan kjøle ned markedet litt.

- Men det betyr ikke at snittprisene synker. Det betyr bare at det kanskje «bare» er to budgivere og ikke fire-fem, som nå, når du skal kjøpe bolig i Oslo, sier Kvadsheim.

Det siste er viktig. Kvadsheim advarer mot at hvis du tar deg rive med og øker budene med flere hundretusen kroner, risikerer du å bruke lenger tid på å «hente inn» den stive kjøpesummen.

Ikke stress

- Så ta et skritt tilbake, følg gjerne med på markedet, gå på visninger, men ikke stress, er den klare anbefalingen

Det ligger uansett an til en sterk prisvekst i Oslo i år. Eiendom Norge har sett for seg i år en oppgang på 9,5 prosent, men det kan bli sterkere. Lauridsen sier at prisveksten i januar var litt svakere enn de regne med, til gjengjeld var februarveksten markert sterkere.

Hittil i år har Oslo-prisene steget med 6,2 prosent, mens Eiendom Norge hadde anslått en vekst på 4,5 prosent.

Les også: Nordea spår rentesjokk for nordmenn

Fjern normen

- Men er det noe man kan gjøre i Oslo på kort sikt for å dempe prispresset?

- Det eneste vi kan gjøre, er rett og slett å fjerne leilighetsnormen. Den har to bestemmelser som er problematiske, som at man ikke kan gå under 35 kvadratmeter. Plan- og bygningsloven stiller jo mange krav for at boligene skal være gode nok til å tilfredsstille myndighetskravene.

- Det andre er bestemmelsen om at 40 prosent av boligene skal være over 80 kvadratmeter. Så vet vi at leilighetsnormen gjelder i fire bydeler, men den praktiseres også delvis utenfor disse bydelene.

Les også: Boligtoppen har aldri sett noe liknende: - Vekst på 43 prosent

Myker opp?

- Med et større antall av de boligtypene som etterspørres sterkest i markedet, vil det kunne dempe prisveksten noe, svarer Lauridsen.

Fungerende byutviklingsbyråd Arild Hermstad (MDG) har overfor E24 signalisert at det kan bli aktuelt med en viss oppmykning.

- Men det er regulert få boliger i Oslo?

- Ja, og det vil vi se forplante seg fremover med en boligproduksjon på pluss/minus 2500 boliger de nærmeste to årene. Da må vi bare forvente at det blir en kraftig vekst.

Maaange år

Det kan ta ti år fra boligutviklerne kjøper en tomt til boligene selges. I gjennomsnitt tar det 4,5 år for den politiske behandlingen av et boligprosjekt i Oslo, inklusive den tiden planmyndighetene bruker på å behandle prosjektet.

Og nå begynner fortiden å innhente Oslo-markedet for alvor. I 2018 ble det godkjent rekordlave 810 nye boliger i Oslo. Det er rundt femteparten av det som er anslått som årlig boligbehov i hovedstaden. Året etter var antall reguleringer økt til om lag 2000, men fortsatt bare halvparten av behovet.

Så har vi en annen prismekanisme. Det nasjonale forskningsinstituttet for boliger, Housing Lab, har pekt på at i perioder med raskt stigende boligpriser, kjøper folk i mye sterkere gad en ny bolig før de selger den gamle. Det fører til knapphet på boliger, som er prisdrivende. Lauridsen nedtoner denne betydningen.

Les også: Fersk undersøkelse: Tre av ti frykter boligkrakk

Stabile tall

- Det er relativt stabile tall på andelen som kjøper først. Denne andelen øker noe når boligprisene er stigende, men normalen i Norge er at man kjøper først og selger etterpå, og så har man disse små vridningene.

Så har vi utleieboligene. Det rødgrønne byrådet i Oslo vil stramme inn ytterligere for sekundærboliger ved å innføre en skjerpet beskatning.

Fungerende byutviklingsbyråd Arild Hermstad (MDG) har flere ganger pekt på gunstig beskatning av sekundærboliger og rekordlavt rentenivå som hovedforklaring til den sterke prisoppgangen i Oslo. Det gjorde han senest i Aftenposten for noen dager siden.

Lauridsen tror ikke hardere beskatning av utleieboliger løser de grunnleggende boligproblemene i Oslo.

Kreftbombe:

I det stille fylles nordmenns hjem med kreftgass

30 prosent

- Andelen utleieboliger i Oslo har ligget på omtrent 30 prosent de seneste 20 årene. Det er antakelig et uttrykk for den etterspørselen som er etter utleieboliger. Ved å stramme inn på utleieboliger eller gjøre det mindre attraktivt å leie ut, blir det antakelig en økt prisvekst for de utleieboligene som er igjen.

Lauridsen viser også til at prisveksten i utleiemarkedet er mye mer moderat og mye mer i balanse enn markedet for kjøp og salg.

Les også: Krise i Oslos boligmarked: - Helt tomt for enkelte leilighetstyper

- Tar man bort en del av tilbudet, vil det gi en prispåvirkning på det som er igjen. Jeg tror man bare må glemme å tro at leiemarkedet og markedet for kjøp og salg ikke har en sammenheng.

- Gjør du noe med det ene markedet, påvirkes det andre markedet også. Og når det gjelder formuesbeskatning, er det en sterk beskatning av utleieboliger. Det er ikke så gunstig som jeg tror mange tror det faktisk er, og i hvert fall ikke så gunstig som det var for noen år siden, sier Lauridsen.

Nest hardest

Faktisk er det bare bankinnskudd i dag som er hardere beskattet enn utleieboliger og næringseiendom. Penger i banken verdsettes fullt ut over skatteseddelen, mens utleieboliger og næringseiendom verdsettes med 90 prosent.

I 2012 slapp utleierne unna med bare 40 prosent av verdiene over skatteseddelen. Men til tross for en mye tøffere verdsettelse av sekundærboliger, har boligprisene i Oslo siden 2012 doblet seg, til 87.000 kroner kvadratmeteren nå i februar.