Norges Bank signaliserte på rentemøtet i forrige uke inntil syv renteøkninger frem mot 2024. Styringsrenten kan om tre år ligge på 1,75 prosent, som over tid er regnet som et tilnærmet normalt rentenivå. Det går mot fire renteøkninger innen ett år.
Et sentralt spørsmål er om Norges Bank får rett i sine spådommer. Rentemarkedet er ikke like skråsikre.
Les også: Snart får du brev fra banken - her er ordet du bør følge med på
Forutsigbarhet
Slår renteprognosene til Norges Bank til, kan den gjennomsnittlige boliglånsrenten i dag på 1,75 prosent nesten doble seg i løpet av tre år til 3,16 prosent ved utgangen av 2024. Samtidig tilbyr banker som Danske Bank nå fastrenter ned mot 2,24 prosent i året med fem års bindingstid.
Det betyr at hvis Norges Banks anslår blir til, vil du i 2024 spare opp til 27.600 kroner i året med fastrente på et boliglån på 3 millioner kroner, sammenliknet med flytende rente. Selv med litt dårligere fastrentetilbud, snakker vi dermed om nærmere to tusenlapper i måneden i besparelse.
Økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim advarer imidlertid mot å tro at du nødvendigvis vil spare så mye penger, og viser til at Norges Bank ofte har bommet ganske kraftig med renteprognosene sine.
- I tidligere perioder har markedet hatt mer rett enn Norges Bank. Ut fra en ren lønnsomhet har det vært best å ha en flytende de seneste fem årene.
- Men våren 2020 var det svært lave renter på tiårige fastrentelån, under 2 prosent. Da kunne man gjøre noen veldig gode dealer, men det er ikke gitt at det lønner seg fremover. Da er vi tilbake om argumentet om forutsigbarhet, sier økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim til Nettavisen Økonomi.
- Jeg har ikke noe eget makroøkonomisk syn, men hvis vi går tilbake 10-15 år, har markedet presumptivt truffet bedre enn Norges Bank. Men de fleste husholdningene skal tåle en slik økning, sier Kvadsheim om den mulige økningen.
Les også: Nå gjelder det å følge med: - Dette vil ikke banken fortelle deg
Utlandet bestemmer
Renten på fastrentelån styres indirekte av rentene på norske statsobligasjoner med lang løpetid. For tiden ligger den tiårige norske statsrenten på ca. 1,5 prosent. Det er lavere enn det spådommen fra Norges Bank tilsier.
- Det er utenlandske renter som bestemmer mesteparten av prisingen av lengre norske statsobligasjoner. Markedet for 10-årige statsobligasjoner bryr seg generelt ikke så mye om Norges Bank, sier analysesjef for kreditt, Pål Ringholm, i SpareBank 1 Markets.
I dag, før de varslede renteøkningene fra bankene, er snittrenten på 1,75 prosent for lån med flytende renter. Dette er boliglån der rentene varierer i takt med markedsrentene og noe over ni av ti norske låntakere har.
Drøyt 2 prosent
Hvis vi ser på de beste fastrentetilbudene i Finansportalen.no, kan man for et større lån i Danske Bank binde renten i ti år fremover til en effektiv rente av 2,41 prosent. Denne renten får du hvis lånet utgjør inntil 80 prosent av boligens antatte verdi, og da vet du at du de neste ti årene skal betale 8860 kroner i måneden på boliglånet.
Danske Bank ligger også lavest med 2,28 prosent for en rentebinding i fem år. Her er det en rekke banker som tilbyr en effektiv rente rundt 2,3-2,4 prosent. Dette kan bli en typisk boliglånsrente allerede ved årsskiftet.
Når du først binder renten, bør du velge lang bindingstid.
- Jeg synes nok det, tre år går fort. Rentebanen er mer usikker fem til ti år frem i tid enn for null til tre år fremover. Ønsker du forutsigbarhet, bør du binde renten i mer enn tre år. En del banker tar også et så høyt etableringsgebyr på fastrentelån og eventuelt når du bytter tilbake, at det spiser opp en del av gevinsten, sier Kvadsheim.
Les også: Denne banksjefen lover å holde renten uendret
Like høye
En løsning kan være å binde renten på deler av lånet, eksempelvis halvparten. Kvadsheim mener det taler for enda lengre bindingstid.
- Ja minimum fem år, for det er banker som krever et like høyt gebyr selv om du binder bare halvparten. De peser også på med termingebyr på begge lånene, advarer økonomieksperten.
Det er veldig få som binder renten i Norge. Den typiske fastrenteandelen i bankene er rundt 5 prosent, som i Nordea Norge. Kvadsheim påpeker at til forskjell fra utlandet, forbindes fastrentelån i Norge med spekulasjon.
Les også: Har fått nok av banken - kan spare 15.000 kroner i året
Rart
- Det kan virke rart, ettersom et fastrentelån gir deg forutsigbarhet i avtaleperioden. I utlandet forbinder de derimot flytende renter med noe spekulativt, fordi de flytende boliglåns kan rentene hoppe både opp og ned, som de har gjort i Norge de tre seneste årene.
- Hvis du binder renten til en høyere rente enn dagens flytende rente, vil det øke terminbeløpet. Folk ser derimot ut til å binde renten når fastrenten i perioder er lavere enn den flytende renten. Da føler de at de sparer penger fra dag 1, sier Kvadsheim om paradokset.
Men historisk er det dumt å binde renten når rentenivået er på vei nedover, for da vil de flytende boliglånsrentene også falle. I realiteten er det dette som har skjedd helt siden slutten av 80-tallet med noen unntak, som under finanskrisen i 2008 og 2009.
Tjener ikke ekstra
Et tilbakevendende spørsmål er om bankene tjener mer på fastrentelån enn lån med flytende rente og dermed har en egen interesse av slike lån. Nei, mener Kvadsheim.
- Holberg Fondene har vel kommet frem til at bankene tjener mindre på fastrentelån, marginen er høyere for lån med flytende rente. For mange banker er det dermed en myte at de tjener mer på fastrentelån, det er heller motsatt.
- Men det kan ser ut som om Storebrand Bank og Danske Bank bruker fastrentelån som et ledd i å binde hele kundeengasjementet i lengre tid. Hvis du har bundet renten i ti år, er det mye vanskeligere å flytte resten av produktene til en annen bank, som sparing og fond, sier han.
Solid økning
Leder av personmarkedet i Danske Bank, Aleksander Dahl, sier at banken de siste par årene hatt en solid økning av nordmenn som ønsker å bli kunde hos dem. Når det gjelder fastrente, er dette et segment banken kanskje har satset mer på enn konkurrentene. Som en konsekvens har de hatt gode betingelser over lang tid.
- Dette har gjort at det er en noe større prosentandel av våre kunder som velger fastlån på hele eller deler av lånet sitt sammenliknet med andre banker, sier Dahl.