Gå til sidens hovedinnhold

Ny rapport knuser mytene om boligbeskatning

En økt boligbeskatning vil ikke få de effektene mange tror.

Flere politikere tar til orde for å øke boligbeskatningen for å lette presset i boligmarkedet og å jevne ut formuesforskjellene mellom folk, blant annet avtroppende AUF-leder Ina Libak. Men vil økte boligskatter fungere etter hensikten?

Samfunnsøkonomisk Analyse har på oppdrag fra Huseierne sett på ulike former for boligbeskatning i Norge. Konklusjonene de kommer med i rapporten, vil overraske deg.

- De aller fleste eier egen bolig, og det gjør oss alle til kapitaleiere. Drøyt 90 prosent av oss vil eie egen bolig i løpet av livet, selv om ikke alle eier en bolig til enhver tid. Det er det gode grunner til, først og fremst gjelder det de unge og de som er mot slutten av livet.

Les også: Venstresiden vil gå til valg på å skru opp skatten på boliger og fjerne rentefradrag

Utjevnende

- I tillegg har innvandrere en lavere selveierandel, så her er det en jobb å gjøre. Men den norske selveiermodellen virker utjevnende og modererende på formuesfordelingen, sier sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse til Nettavisen Økonomi. Han er en av forfatterne bak rapporten.

Men boligprisene har steget veldig mye noen steder, som i Oslo. Det har skapt økende regionale forskjeller og forskjeller mellom generasjoner. De yngste som skal inn i boligmarkedet, er taperne.

- Er eierlinjen i det norske boligmarkedet bra totalt sett?

- Ja, den er det bred politisk enighet om og veldig lite kontroversiell. Eierlinjen er fordelingspolitisk motivert, og det viktigste virkemiddelet er gunstig beskatning av bolig, svarer Benedictow.

Les også: Venstresiden vil flå leietakere og boligeiere med ny skatt

75 prosent rabatt

Boligen du bor i, primærboligen, skal verdsettes med opp til 25 prosent av antatt markedsverdi i selvangivelsen. For utleieboliger er rabatten tatt med til 10 prosent.

Eier du aksjer og aksjefond, er formuesrabatten på 35 prosent av de antatte verdiene. Disse rabattene får først og fremst betydning for hvor mye formuesskatt den enkelte skal betale.

- Dere konkluderer i rapporten med at en høy eierandel i boligmarkedet gjør at husholdningene kan ta del i formuesskapningen?

- Det gjør vi ut fra kapitaleierargumentet. Sparing i bolig gir en høyere avkastning enn banksparing, som for mange hadde vært alternativet, i tillegg til aksjer og fond.

- Men det som særlig gjør bolig til en gunstig investering, er at den i tillegg til kapitalavkastningen leverer en jevn strøm av høyt verdsatte boligtjenester, svarer Benedictow.

Ikke etter evne

Når det gjelder eiendomsskatten, mener sjeføkonomen at den er effektiv, fordi den i liten grad påvirker atferd. Den er imidlertid som formuesskatten en bruttoskatt og ikke en nettoskatt. Eiendomsskatten tar dermed ikke hensyn til gjeld og heller ikke hensyn til inntekt og bryter med skatteevneprinsippet langs to dimensjoner.

- Eiendomsskatten får ikke med seg fall i inntekten, som i koronaåret 2020?

- Nei, og det er åpenbart et problem med den skatten. Og skal det bli noe provenyinntekter å snakke om for staten, må eiendomsskatt omfatte en stor andel av befolkningen. Ved et for høyt bunnfradrag, blir det ikke noe penger av det, da er den meningsløs ut fra et provenyperspektiv.

En analyse fra Statistisk sentralbyrå viser at formuesskatten står for om lag 3 prosent av samlet skatt for privatpersoner. Den har derfor en svært liten effekt på den totale skatteinngangen fra husholdningene og for å jevne ut forskjeller.

Disfavør

- Det er det samme poenget her som for eiendomsskatten. Det er en fordel for boligeierne at boligformuen verdsettes på en gunstig måte. De velstående har mesteparten av sine formuer andre steder. Generelt vil en økt skattlegging av bolig være i disfavør av boligeiere sammenliknet med de rike kapitaleierne.

- Men det er viktig å legge til at i den grad økt skattlegging av bolig demper boligprisene, der det i favør av de som ennå ikke har kommet seg inn i boligmarkedet. Det er typisk unge med lav inntekt og formue.

- Dere skriver at boligeierne med lavest samlet formue rammes hardest av økt formuesskatt på bolig?

- Det er fordi de mest formuende har mesteparten av formuen andre steder enn i bolig, svarer Benedictow.

Les også: Boligtopper spår prissjokk i Oslo

Lite aktuelt

Benedictow mener det virker lite aktuelt øke boligbeskatningen slik den politiske situasjonen nå, men det er aktuelt å se på miksen. Den forhatte dokumentavgiften ligger særlig dårlig an.

Eiendom Norge har også tatt til orde for å ta bort denneflytteskatten på 2,5 prosent av salgsverdien i selveierboliger. Andelsleiligheter er fritatt for dokumentavgift.

- Dokumentavgiften peker seg ut som svak på de fleste måter og står lagelig til for hugg. Men den utgjør et betydelig proveny (rundt 10 milliarder, red.anm.) og er vanskelig å erstatte, sier sjeføkonomen.

Les også: Skrekktall - en sykepleier har råd til tre av hundre boliger i Oslo

Bedre med mange små

Han viser til at et grunnprinsipp i det norske skattesystemet er at det er bedre med mange små skatter enn én stor skatt. Det reduserer uønskede vridende effekter. Dokumentavgiften er derimot en reell flytteskatt som løper uansett og med et betydelig beløp.

Benedictow mener en gevinstskatt er mye gunstigere, men også den har sine negative sider. I dag er det slik at eier du boligen din i mer enn ett år, unngår du 22 prosent kapitalbeskatning av gevinsten. Du sparer 220.000 kroner per million i fortjeneste. Til gjengjeld får du heller ikke fradrag for et eventuelt tap.

- Gevinstbeskatning påvirker trolig i liten grad atferden i boligmarkedet. Den er en ganske effektiv skatt og har flere positive fordelingsmessige effekter. Gevinstbeskatning bidrar til å dempe prisene i boligmarkedet og å redusere risikoen. Både gevinst og tap kompenseres, sier Benedictow.

- Skatten påløper bare når det er gevinst. Da vil myndighetene trekke inn litt av gevinsten, og redusere egenkapitalen ved kjøp av neste bolig, alt annet likt. En gevinstbeskatning kan dempe prisveksten, men også nedgangen.

Les også: Dette risikerer du om du glemmer å sjekke hytta før vinteren (+)

Skånsomt

Sverige har i alle år hatt en slik skatt, som ikke bare er positivt. Benedictow sier en erfaring fra vår naboland i øst, er at de eldre utsetter å flytte istedenfor å frigjøre plass for yngre.

- En gevinstbeskatning må innføres på en skånsom måte, eksempelvis ved at gevinsten beregnes fra dagen skatten innføres, og eventuelt med en maksimal beregningsperiode. Den må ikke få tilbakevirkende effekt, fordi det kan virke veldig urettferdig.

Vi kan tenke oss en som kjøpte sin siste bolig i 1993, den andre i fjor. Det ville ha rammet veldig forskjellig, selv om begge kom inn i boligmarkedet på samme tid.

Flere økonomer mener det overinvesteres i bolig i Norge. Pengene burde heller ha vært brukt til å investere i næringslivet. Et offentlig utvalg har imidlertid slått fast at det ikke er kapitaltørke i Norge.

Reduserer ikke

- Det er ingenting som tyder på at boliginvesteringene reduserer kapitaltilgangen på andre områder, sier Benedictow.

Rapporten har tatt for seg hva husholdningene vil redusere forbruket av hvis boligskatten øker. Det er ikke boligforbruket, det viser blant annet erfaringene fra bankkrisen på begynnelsen av 90-tallet.

- Folk hegner om boligen så langt de kan og reduserer heller annet forbruk. Vi ser at boligforbruket siden 1970 har vært veldig stabilt, uavhengig av regjeringer og skatteregimer, fastslår Benedictow.

Et annet poeng er at en høy andel av selveierboliger gjør at boligeierne føler høyere ansvar for vedlikehold og oppussing. Det bidrar til en høyere boligstandard.

Ikke legitimitet

Andre former for boligbeskatning det er lite aktuelt å gjøre med, som å oppheve skattefritaket ved utleie av deler av boligen. Det vil bare redusere tilbudet i utleiemarkedet.

Og frem til 2005 var det fordelsbeskatning ved å bo i egen bolig. Denne skatten ble for de fleste boligene beregnet til 2,5 prosent av ligningsverdien. Er ligningsverdien i dag 1 million kroner, betyr det hele 25.000 kroner i årlig fordelsbeskatning.

- Denne skatten manglet legitimitet. Og når det gjelder rentefradraget, er det betydelig redusert, fra 28 til 22 prosent. Jeg mener det ikke er aktuelt med noen særreduksjon for privatpersoner her, for da åpnes det for skattetilpasninger vi ikke vil ha, advarer sjeføkonomen.

Kommentarer til denne saken