Kantar har nylig på vegne av Nordea spurt nordmenn om de vil ha boliglån som svinger med markedsrentene eller binde renten for en lengre periode. Undersøkelsen viser at bare en av ti har valgt fastrente på boliglånet sitt.
- Vi har opplevd et kraftig fall i rentene på kort tid med en styringsrente som for første gang er satt til null, grunnet situasjonen med korona. Likevel er det få som binder renten, sier forbrukerøkonom Derya Incedursun i Nordea til Nettavisen Økonomi.
- De som i størst grad binder boliglånet, er de med middels høye inntekter. Det er også populært blant aldersgruppen 30-44, og det er flere kvinner enn menn som binder renten, fortsetter hun.
Over 1000 personer er spurt i Kantar-undersøkelsen, uavhengig av bankforbindelse. Incedursun sier de ikke har gjort en liknende fastrenteundersøkelse tidligere, så hun har ikke noe konkret å sammenlikne med.
Les også: DNB Markets med dårlig nytt til alle med boliglån
Fem prosent
Men erfaringene fra norske banker er at veldig få norske lånekunder binder renten. Kommunikasjonssjef Synne Ekrem i Nordea opplyser at i Nordeas låneportefølje utgjør fastrentelån omtrent fem prosent. Det omfatter kunder som har bundet hele eller deler av lånet.
På spørsmål om hvorfor norske låntakere ikke vil ta opp fastrentelån, i motsetning til lånekunder i andre land, svarer Incedursun:
- Det er et godt spørsmål. Det er sagt gjennom flere år at det ikke lønner seg ikke å binde boliglånsrenten, men i perioder har renten vært høyere enn i dag. Og man må jo spørre seg selv hvor mye mer rentene egentlig kan gå ned.
- Styringsrenten kan bli negativ, og får vi da negative renter på boliglån også?
Les også: Skrekktall om boligmarkedet: - Dette er bekymringsfullt
Dårlige erfaringer
Sentralbanksjef Øystein Olsen utelukket ikke før sommeren en negativ styringsrente, men erfaringene fra andre land skremmer. Og nå tyder mye på at rentene kan stige tidligere enn det både Norges Bank og det ekspertene så for seg. Det kan tale for rentebinding.
- Er det ekstra grunn til å ta opp fastrentelån nå som rentene tilsynelatende er på bunn?
- For de som er usikre på økonomien, som har en stram økonomi og som vil ha en forutsigbarhet, kan fastrentelån være en god løsning. Det de må ta i betraktning, er mindre fleksibilitet, at det historisk sjelden har lønt seg, og at det mer er en forsikring for forutsigbarhet i fremtidige utgifter.
Fortsatt stor forskjell
- Men igjen, hvor mye mer kan renten gå ned? Har du tidligere tenkt på å binde renten, er nå det rette tidspunktet, svarer Incedursun.
Og ifølge Finansportalen.no kan de med de riktige arbeidstakerorganisasjonene i ryggen ta opp et lån på 2 millioner kroner helt ned til 1,3-1,4 prosent i rente.
For et fastrentelån med minimum fem års bindingstid må du ut med i hvert fall 1,9-2 prosent. Renten skal derfor stige ganske mye fra 2022-2023 for at du kommer bedre ut med å binde renten i fem år.
Ikke gratis
Incedursiun sier at selv om renten skulle falle ytterligere, vil forskjellen fra dagens rentenivå neppe særlig stor. Og uansett rentenivå er det ikke gratis å låne penger, det er alltid omkostninger forbundet med å ta opp lån.
Eiendom Norge gjør et poeng av at de som binder renten, bør unntas kravet om stresstest og betjeningsevne etter boliglånsforskriften. Ett av kravene her er å tåle en renteoppgang inntil 5 prosentpoeng.
- Mange er helt oppe mot tålegrensen. En så stor renteøkning vil føre til betydelig strammere økonomi, der du må gi fra deg livsstilen du har nå. Veldig mange av disse låntakerne har også barn, så her må hele familien stå samlet for å få kontroll på økonomien, sier Nordeas forbrukerøkonom.
Store merutgifter
Tre av ti svarer i undersøkelsen at de vil få problemer hvis renten stiger med 5 prosentpoeng. For et boliglån på 2 millioner kroner tilsvarer det i utgangspunktet 100.000 kroner i årlige merutgifter før skatt, 8333 kroner i måneden. Skattefradraget demper noe av belastningen.
- Men likevel er det veldig mye penger, tror du ikke enda flere vil ha fått problemer?
- Jo, jeg tror det, fordi i en annen undersøkelse visste ikke halvparten av de spurte hva en renteøkning ville bety for dem. Og igjen, hva må jeg endre på av vanene mine hvis det blir en så stor økning? Noen må leve strammere, fastslår forbrukerøkonomen.
En mulighet er å kombinere fastrentelån med et flytende boliglån, eksempelvis halvparten av hver. For et større boliglån på 5 millioner i boliglån bruker man kanskje 20 år på å betale ned lånet.
- De færreste klarer å betale 5 millioner på kort tid. Skulle man arve 1 million, kan man bruke arven til å betale ned på den flytende delen av boliglånet, sier Incedursun.
Dyr overkurs
Hvis rentene faller og nye lån blir billigere, må du betale såkalt overkurs til banken for å komme deg ut av lånet. Det kan bli dyrt ved et stort rentefall, fordi banken går glipp av store renteinntekter.
- Hvor stor overkursen er, avhenger av differansen mellom din fastrente og den flytende renten, hvor lang tid du har igjen av fastrenteavtalen, samt boliglånets størrelse.
- Vanligvis kan du ikke benytte avdragsfrihet eller nedbetale lånet raskere enn avtalt. Ulike banker tilbyr ulike betingelser på fastrente, derfor er det viktig å sjekke nøye, anbefaler Incedursun.
Les også: Alexandra Morris tror glansdagene til Big Tech er over: – Har vært helt ekstremt (+)
Ingen spekulasjon
Tilsvarende, stiger renten, er banken i utgangspunkt interessert i å låne ut til en høyere rente. Da får du i flere banker utbetalt en underkurs, som i Nordea. Men bankene vil ikke at kundene skal spekulere i et fastrentelån og en mulig renteoppgang for å sikre seg denne rentegevinsten.
- Jeg vil anbefale de som vurderer fastrente å sjekke fleksibiliteten i avtalen banken tilbyr. Ofte er det mindre fleksibilitet i en fastrenteavtale.
- Hvis du har et større behov for fleksibilitet i nedbetalingen, vil det være et bedre alternativ å velge flytende rente, sier Incedursun.
Nettavisen skrev nylig at det kan være en god idé å binde renten nå, fordi rentene høyst sannsynlig skal stige fremover. Økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim anbefalte lang rentebinding for de som vil låse renten i noen år fremover.
Minimum fem år
- Du bør binde renten i minimum fem år og gjerne mot ti år. Tre år gir litt lite forutsigbarhet, og en del banker krever etableringsgebyrer når du bytter fra flytende til fast lån. Det spiser opp noe av fordelen, uttalte blant annet Kvadsheim for snaue tre uker siden.
Han pekte også på at du være klar over at rentene på nye fastrentelån endres ganske ofte. Noen banker endrer renten hver uke, andre banker flere ganger i uken, til forskjell fra lån med flytende renter,
- Nye rentebindingsavtaler endres i takt med at markedet går opp, sa Kvadsheim.