*Nettavisen* Økonomi.

OBOS-sjefen med brannfakkel: Folk må finne seg i mindre leiligheter

DYRE BOLIGER: Verken OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj eller andre boligbyggere selger nå nye sentrumsnære boliger i Oslo til under 100.000 kroner kvadratmeteren.

DYRE BOLIGER: Verken OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj eller andre boligbyggere selger nå nye sentrumsnære boliger i Oslo til under 100.000 kroner kvadratmeteren. Foto: (Obos)

Hvis folk vil ha billigere nye boliger, må de fire på kravene.

12.04.20 07:39

HAMMERSBORG I OSLO (Nettavisen Økonomi): Vi har fått noen minutter med OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj. Eks-politikeren tok i 2015 (se faktaramme lenger ned) over stafettpinnen etter legendariske Martin Mæland og leder nå landets desidert største boligbyggelag. I Oslo selger OBOS hver fjerde bolig.

Og de boligene er ikke spesielt billige etter de seneste årenes prisgalopp. Vi er nysgjerrig på hva OBOS-sjefen mener skal til for å tilby overkommelige boliger i hovedstaden.

Nettavisens utsendte prøver seg med hva OBOS typisk må ha for en ny 2-romsleilighet på 50 kvadratmeter og en 3-roms på 75 kvadratmeter. Vi møter omgående motbør.

- Man må kanskje tåle litt mindre leiligheter, vi har foreslått det overfor boligvekstutvalget i Oslo. 50 kvadratmeter er for stort for en toromsleilighet. En sentrumsnær 2-romsleilighet på 50 kvadratmeter koster i dag 5 millioner, en 3-romsleilighet koster 7,5 millioner, sier Siraj.

Les også: OBOS-sjefen er krystallklar - ingen ny E18, ingen Fornebubane

Kjenner ingen

- Du må ned på 40-42 kvadratmeter for en 2-romsleilighet og 55 kvadratmeter for en 3-roms. Og jeg kjenner ingen utbyggere som i dag selger for under 100.000 kroner kvadratmeteren innenfor Ring 2, fortsetter han.

Ring 2 går til orientering langs Kirkeveien forbi Majorstua og bortover mot Carl Bernes plass og Tøyen i Oslo indre øst. Siraj legger hovedskylden for priseksplosjonen på manglende regulering av boligtomter i hovedstaden.

Fakta

Daniel Kjørberg Siraj


- Oslo kommune må få opp farten med å regulere tomter. Det må bli nok tomter å konkurrere om, det vil virke. Over lang tid i Oslo har det vært befolkningsvekst. Selv om den har vært variert, har Oslo vokst over lang tid, egentlig kontinuerlig de seneste 20 årene, sier OBOS-sjefen om hva som skal til for å få ned boligprisene.

Selv jobbet han med boligregulering som politiker (KrF, red.anm.) for 20 år siden, da Oslo skulle planlegge for 40.000 nye boliger. Problemet er at det var ikke nok. Oslo har ikke klart å holde tritt med befolkningsveksten i å få frem nye regulerte boliger.

Knapphet

- Det gjør at det er knapphet på tomter, og da går prisen på tomter radikalt opp. Det er tomteprisene som har steget og drevet boligprisene, gjentar Siraj.

Han sier det er et ganske stort skift i boligmarkedet fra hvordan det var i år 2000. For 20 år siden var det de store etablerte aktørene som bygget boliger i Oslo. I dag er det i økende grad et innslag av nye aktører.

- Vi har fått en annen type finansielle investorer. Men bare så det er sagt: Økt konkurranse er bra, det betyr bare at vi som er store, etablerte spillere må skjerpe oss.

Dessuten har rentefallet etter finanskrisen for drøye ti år siden gitt lavere finansieringskostnader for utbyggere.

Siraj mener tilgang på mye og rimeligere penger gjør at utbyggerne får lånt mer i bankene. Lave renter gjør utbyggernes egenkapital i prosjektet mye dyrere. En høyere belåning til lave lånekostnader gjør de i stand til å betale mer for tomtene enn for 15-20 år siden.

Les også: Dette er fradragene du ikke må glemme i skattemeldingen (+)

Drøyer med vilje

Men byutviklingsbyråd Hanna Marcussen (MDG) har påstått at mange boligutbyggere venter med å bygge boliger som blir regulert. Da kan de tjene enda mer penger på boligene. Så peker utbyggerne ifølge Marcussen samtidig på politikerne og ber dem om å regulerer flere boliger.

- Det er en sånn gjentakende politikersannhet. Jeg kjenner ingen utbyggere som venter kynisk, avfeier OBOS-sjefen.

- Det er grenser for hvor mange boliger du klarer å selge innenfor et geografisk område på samme tid. Men vi klarer både 150 og 200 hvis vi bruker prismuskelen riktig og markedet generelt er godt. Både på Ulven, Løren og Vollebekk i Oslo øst har vi valgt å legge prisene litt under andre aktører for å holde farten oppe.

- Så du avviser kritikken?

- Ja, jeg gjør egentlig det. Byrådet skryter av de 26.000 boligene vi har i reserve i Oslo, men 10.000 av disse er på Gjersrud Stensrud-området i Oslo syd. Det er en reserve som blant MDG vil skyve langt ut i tid.

- MDG må bestemme seg for om dette er en del av boligreserven de mener det er realistisk å bygge ut innen kort tid. Hvis det ikke er realistisk, kan de ikke skryte på seg dette tallet som en del av det som skal løse Oslos boligutfordringer.

Les også: Ledigheten gir boligknekk - utenkelig at det ikke skjer

Mye dyrere å bygge

En vanlig innvending fra boligbransjen er at planmyndighetene og politikerne i Oslo bruker for lang tid i planprosessene, som fordyrer boligene. OBOS-sjefen sier at jo mer tid myndighetene har brukt på å godkjenne nye prosjekter, desto mer har boligprisene steget i mellomtiden.

- Det er klart lange planprosesser betyr noe, dette handler om å få frem tomtene i rett tid. Dessuten har entreprisekostnadene steget voldsomt den seneste tiden, og det er superkrevende for oss å bygge under 40.000 kroner kvadratmeteren, sier Siraj.

Da snakker vi om selve oppføringskostnaden av boligene. Den utgjør kanskje halvparten av de totale kostnadene

- Veldig mye av gevinsten utbyggerne har hatt ved å kjøpe tomter under andre markedsforhold er spist opp av entreprisekostnaden, slik at marginene krymper, sier OBOS-sjefen.

Ikke hovedskylden

Tidligere Selvaag Bolig-sjef Baard Schumann var opptatt av at nye tekniske krav fordyrer leiligheter med opptil flere hundretusen kroner.

- Jeg vil ikke skylde på de nye kravene, de er ikke hovedbæreren. Alle monner drar, men noe av dette er vi nødt til å gjøre, som å investere i klima og miljø til en høyere standard. Det blir litt sånn den gangen man bestemte seg for å gå fra vinylbelegg til parkett, det blir en hygienefaktor, sier Siraj.

- Men vi må få lov å bygge litt mer med repetisjon. Det ser vi på Ulven, der vi har brukt samme entreprenør, der bygger vi billigere. Å bygge med repetisjon monner, ikke om det skal være forskjellige farger på fasadene.

Les også: Her er de nye boliglånsreglene

Lav produktivitet

Obos-sjefen sier han ikke bare vil skylde på myndighetene. Bransjen må også jobbe mer med produktiviteten.

- Det blir enda viktigere fremover når de ser at stadig flere ikke har råd til boligene de bygger. I tillegg står vi kanskje overfor en større priskorreksjon i markedet som følge av koronaepidemien, samt uro i finansmarkedene.

- Hva med boliglånsforskriften, fungerer den etter hensikten?
- Jeg var skeptisk da den kom, men så må jeg erkjenne at den for boligmarkedet totalt sett har vært fornuftig. Det er likevel ganske mange som er blitt rammet av forskriften, og derfor har vi begynt å etablere nye boligmodeller. Vi må møte nye regler med nye produkter.

Klikk på bildet for å forstørre. SKEPTISK: OBOS-sjefen var skeptisk til boliglånsforskriften da den kom, men synes nå den fungerer greit.

SKEPTISK: OBOS-sjefen var skeptisk til boliglånsforskriften da den kom, men synes nå den fungerer greit. Foto: Torstein Bøe (NTB scanpix)

Lever greit

Flere har kritisert leilighetsnormen i Oslo, at det ikke bygges nok små leiligheter i en by med mange enslige i husstanden. Hensikten med normen er å sikre et større mangfold og hindre ensretting av bomiljøene. Selv om Siraj sier leilighetene må bli mindre, forsvarer han likevel den omstridte normen.

- Den har i og for seg virket, vi og markedet lever greit med den. Jeg tror det er riktig å regulere leilighetssammensetningen. Markedet er ikke sånn at det av seg selv tar sosialt ansvar, sier han.

- Det er noen aktører som er store og langsiktige og prøver å tenke balansert. Men myndighetenes regulering kan ikke ta utgangspunkt i at OBOS og Selvaag tar nødvendige hensyn på grunn av ettermælet.

Uheldig

Hadde det vært fritt frem, er Siraj helt sikker på at det bare hadde blitt bygd 2-romsleiligheter i en del sentrumsnære beliggenheter. Det gir en uheldig befolkningssammensetning, men OBOS kunne nok ønsket seg rom for å bygge noen flere mindre leiligheter for å møte etterspørselen.

- Hva med eiendomsskatt og økt boligskatt, blir det noen billigere boliger av det på sikt?
- Det forstår jeg ikke skal gi lavere boligpriser, for det tar ikke folk med i regnestykket, og umiddelbart påvirker det ikke låneevnen.

OBOS og etter hvert andre utbyggere har lansert alternative boligmodeller for å gjøre inngangsbarrierene lavere. Siraj peker på at Norge hadde et regulert boligmarked fra etter krigen til begynnelsen på 80-tallet. Modellen var boliger med lave innskudd og finansiering via Husbanken, det var nesten som leie til eie.

Frislepp

- Så kom frisleppet, og da kjøpte man bolig med full betaling, Forretningsmodellen for kjøp og salg av bolig må alltid endre seg for å møte kundenes og medlemmenes behov.

- Hvis vi ser at den varen vi selger av ulike grunner ikke er tilgjengelig for kundene, må vi gjøre det på en ny måte. Bostartsmodellen på Ulven i Oslo øst har vært en supersuksess, vi kunne ha solgt enda flere leiligheter på det.

Men OBOS bygger nå leiligheter på Majorstua til 150.000 og 200.000 kronerkvadratmeteren. En penthouseleilighet er til salgs for svimlende 97 millioner kroner, ikke akkurat det man forbinder med OBOS.

- Er disse dyre boligene forenlig med profilen til OBOS?
- Vi har i samme tidsrom snart solgt flere boliger med bostartsmodellen på Ulven enn vi har solgt i Middelthuns gate. OBOS har noen medlemmer i den høyere priskategorien, og i slike prosjekter selger du boliger til markedspris, svarer Siraj.

Samfunnsansvar

- Men så følger det vårt samfunnsansvar å ha nok tomter i porteføljen til å dekke de som ikke har råd til den typen boliger. Det var derfor vi kjøpte den store tomten på Ulven i 2016, et industriland der folk tenkte at kan noen bo her? Vi var imidlertid tydelige på at her skulle vi dekke behovet i et annet prissegment.

Obos-sjefen sier det gjelder de mange hundre boligene de har under planlegging på Mortensrud og Rosenholm helt sydøst i Oslo.

- OBOS har fått kritikk for ikke lenger å være en sosial boligbygger?
- Det vitner om at enten har man ikke satt seg inn i det, eller så er vi ikke gode nok til å fortelle om det. Du kan i dag få kjøpt OBOS-leiligheter på Rosenholm for 55.000 kroner kvadratmeteren, parerer OBOS-sjefen.

Han sier dette handler også litt om hvor folk vil bo og viser til at du kan kjøpe en ny 90 kvadratmeterstor leilighet på Rosenholm 4 millioner kroner.

- Vi legger mer av kraften vår i Oslo øst nå, og prosjekter i Oslo vest kommer aldri til å være hovedporteføljen til OBOS. Vi skal tilby boliger i alle segmenter, men poenget er kalkylene må gå i hop. Det gjør de ikke hvis folk forventer boligpriser i Oslo sentrum som i Groruddalen og på Rosenholm.

Aktiv boligpolitikk

- Så hva er ditt hovedbudskap til Oslo-politikerne for å få ned boligprisene?
- De må fortsette å regulere flere tomter, og så må de fortsette å ha en aktiv boligpolitikk. Jeg heier på byrådet når det gjelder å prøve nye ting, både på egen kjøl og sammen med OBOS og andre markedsaktører.

- Så skal vi ta vår andel av ansvaret for å utvikle hele byen, både i Groruddalen og Oslo syd, lover OBOS-sjefen.

Han lover også å jobbe for å få ned kostnadene ved å bygge boliger og tilby nye boligmodeller som gjør at inntoget i boligmarkedet blir rimeligere.

- Og når jeg ser markedet som det ser ut nå, er det absolutte prisnivået i ferd med å bli så høyt at det demper prisveksten. Du får ikke den samme kanonen som du hadde i 2016. Boliglånsforskriften begrenser også hvor mye markedet kan ta av prisøkninger.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.

Annonsebilag