Tall innhentet fra Plan- og bygningsetaten viser at det ble regulert 345 nye boenheter i tredje kvartal i år. Det betyr at Oslo-politikerne ga klarsignal til 345 nye leiligheter og boliger fordelt på ulike prosjekter. Så langt i år er det regulert 1410 nye boliger, som riktig nok er en økning fra 810 nye enheter i fjor. Men:
Eksperter regner med at det trengs 4000-5000 nye boliger i Oslo hvert år for å holde tritt med etterspørselen og befolkningsveksten. Ellers vil det føre til et sterkt prispress i bruktboligmarkedet.
- Politikerne har alle muligheter til å gjøre en jobb. For det nye byrådet må det være en topp prioritert jobb å få opp reguleringstakten, ellers går dette galt av sted, sier adm. direktør Per Jæger i Boligprodusentenes Forening til Nettavisen Økonomi.
Les også: Skrekktall for Raymond Johansen i Oslos boligmarked
Veldig lite
- Det er lite veldig lite som reguleres. Det finnes store områder som er tilgjengelige i Oslo, men dette er områder som ligger 10-15 år frem i tid, sier Jæger. Da tenker han på det store Gjersrud Stensrud-området sørøst i Oslo, som i dag er et helt uberørt område på grensen mot Ski kommune.
- Men du kan ikke bygge ut store områder uten transport og infrastruktur, sier Jæger,
- Fra utbyggerne begynner å tenke på et prosjekt til det er ferdig, tar det ti år. Dette tar tid, fortsetter han. Han advarer mot at for lav boligbygging over tid, bare fører til forskrifter for høy belåning, prispress på bruktboligmarkedet og lønninger, og at totalt koster dette mye.
Les også: Spår boligprisrace i Oslo
Svikter
Fraksjonsleder Pia Farstad von Hall (H) i byutviklingskomiteen er svært lite imponert over det som reguleres.
- Byrådet svikter når det gjelder regulering av nye boliger. Vi trenger flere boliger ut i markedet, men med dagens reguleringstakt går det for sakte. Det kan få konsekvenser i boligmarkedet i form av økte boligpriser, advarer von Hall.
Hun mener det rødgrønne byrådet burde legge til rette for flere mindre boliger for å sikre flere unge et boligtilbud de har råd til.
Adm. direktør Rolf Thorsen i Selvaag Bolig registrerer også at det blir regulert for lite. Han mener det fører til at tilbudet og etterspørselen ikke matcher om noen år.
Les også: Sabler ned byrådets boligforslag
Prisene går opp
- Tilbudet blir for lite, og etterspørselen blir for stor. Jeg kan ikke skjønne annet enn at det fører til at prisene går opp, sier Thorsen til Nettavisen Økonomi. Han holdt torsdag et innlegg på et boligseminar i regi av Selvaag Bolig og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
- Den som tar kaka, er de som har tomter, og det er i en viss grad det offentlige selv, sier Thorsen.
- Men er det kjøpekraft i Oslo til å absorbere de høyere boligprisene?
- Ja, jeg tror det. Men det som kommer til å skje, er at det blir vanskeligere for de som ikke har penger. Det er imidlertid mange i Oslo som har penger og som har råd til å bo i Oslo.
Thorsen bekrefter at det kommer færre boliger for salg i Oslo til neste år. 2021 har han ikke god nok kontroll på ennå, men tall fra Samfunnsøkonomisk analyse tyder på lavere tall i forhold til i år.
Presses ut
- Er det en løsning at mer boligveksten flytter til nabokommunene?
- Ja, det skjer allerede. Det ser du på tallene at folk presses ut fra Oslo sentrum. Oslo tar ikke sitt ansvar.
- Og da presser det opp prisene i nabokommunene også?
- Det gjør det, selvfølgelig. Nå har nok de vært litt flinkere til å regulere, selv om det er store forskjeller, sier Thorsen. Han trekker frem Ski og Lørenskog som flinke reguleringskommuner.
Thorsen sa i sitt innlegg at 54 prosent av befolkningsveksten i Norge kommer i Oslo og nåværende Akershus. Den årlige befolkningsveksten i Oslo og Akershus anslås til 20.000-25.000 mennesker.
Les også: Lav boligbygging rammer resten av Norge
Betydelig underskudd
Prognosesenteret har anslått det årlige behovet for nye boliger i regionen til 9000-9500. I år ventes 8500 nye boliger å komme ut i markedet, neste år ca. 6000.
- Det bygges opp et ganske betydelig underskudd ut fra etterspørselen. Det er ingen relevant stor tomtereserve i Oslo, og naturlovene gjelder. Etterspørselen er økende tilbudet blir lavere, prisene kommer til å stige på kort sikt, sa Thorsen i innlegget.
- Vi må få regulert nok tomter og sørge for at tilbudet holdes oppe og matcher etterspørselen.
Ny boligpolitikk
Adm. direktør Carl O. Geving i NEF var i sitt åpningsinnlegg klar på at takten må opp.
- Boligbyggingen i Oslo er altfor lav. I fjor var det 810 regulerte boliger mot en befolkningsvekst på 7600. Reguleringstakten har falt markant i Oslo, og det gir en fare for prisoppgang på sikt, sa Greving.
Han mener den langsiktige løsningen ikke ligger i nye innstramminger i boliglånsforskriften, som Finanstilsynet har tatt til orde for, men i en ny boligpolitikk. Men på landsbasis er behovet for nye boliger langt mer variert.
Over 10 prosent
Sjeføkonom Andreas Benedictow i Samfunnsøkonomisk Analyse sa på seminaret at generelt bygges det veldig mange boliger i forhold til befolkningsveksten i Norge. Men sjeføkonomen venter en klar nedgang i boligbyggingen til neste år. Og:
- Vi har lagt til grunn at Oslo er stedet der boligprisene vokser klart mest, sa Benedictow. Han venter en samlet boligprisvekst i hovedstaden på 10,4 prosent for årene 2019-2022.
- Det er bare i Oslo det bygges klart for lite, sa sjeføkonomen. Et sentralt forholdstall her er å se på veksten i antall nye boliger dividert på befolkningsøkningen.
Et forholdstall på 0,5 er nokså nøytralt, det vil si en ny bolig per to nye innbyggere. Eksperter legger gjerne til grunn at to stykker i gjennomsnitt deler en bolig.
Oslo har derimot lave 0,32, altså om lag en bolig per tre nye innbyggere. For landet som helhet er forholdstallet hele 0,68. Det er en ny bolig per 1,5 nye innbyggere, som tilsynelatende er mer enn nok.
Leverer
Byutviklingsbyråd Hanna Marcussen (MDG) sier i en kommentar at byrådet har som mål å sørge for at det bygges nok boliger i Oslo til en voksende befolkning.
- Det leverer vi på. Under dette byrådet har reguleringsreserven på antall boliger i Oslo økt fra 16.583 i januar 2016 til 24.245 i januar 2019, og vi har regulert flere boliger per år i vår periode enn det det forrige byrådet gjorde. Med en robust reguleringsreserve har vi mange muligheter for boligbygging for hånden, sier Marcussen.
Hun påpeker at boligreguleringen varierer fra kvartal til kvarta og år til år, og vi er allerede godt over fjorårets uvanlig lave tall.
Områderegulering
- Byrådet har sendt flere reguleringssaker til bystyret som venter på behandling og vedtak, blant annet områderegulering for Filipstad med opp til 3000 nye boliger. Det er også flere nye boligområder på gang i Oslo, blant annet i Bjørvika, i Hovinbyen og på Skøyen.
- Jeg er glad for at vi har god balanse i boligmarkedet nå og ikke lenger har den voldsomme prisstigningen som preget boligmarkedet i Oslo da vi tok over i 2015, sier byråden.