Boligprisene i Oslo har ifølge Eiendom Norge de seneste ti årene steget med 94 prosent i Oslo. Det er den klart sterkeste prisveksten i Norge.

Gjennomsnittsboligen i hovedstaden koster nå 90.000 kroner per kvadratmeter. Ifølge Avisa Oslo (bak betalingsmur) har bydelene Frogner, St. Hanshaugen og Sagene i Oslo kvadratmeterpriser på over 100.000 kroner. I bydel Frogner koster gjennomsnittsboligen svimlende 110.499 kroner kvadratmeteren.

Men prisutviklingen på transformasjonsområdet Løren i Oslo øst kan også stå som et eksempel på den eksplosive veksten i Oslo, selv om området ikke er helt representativt.

Les også: Slott midt i Oslo er byens dyreste bolig: Dumper prisen med 30 mill.

Veldig attraktivt

– Det har vært en ekstraordinær utvikling på Løren, som primært skyldes at området har gått fra å være lite attraktivt til veldig attraktivt. Men det er bare se på prisene, det er rett og slett høye priser og ikke store forskjeller på Løren og Skøyen i Oslo vest, sier adm. direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig til Nettavisen.

Løren T-banestasjon hjalp godt på prisveksten, og så har vi konverteringseffekten. Selvaag kjøpte til å begynne med tomtene billig den gangen Løren var et industriområde med blant annet produksjonslokalene til Vinmonopolet (Arcus).

Da Selvaag Bolig begynte å utvikle Løren på begynnelsen av 2000-tallet, fikk de tak i tomter til 5000 kroner kvadratmeteren. Nå snakker vi om 30.000 kroner for en boligtomt hvis det er noe til salgs. Og det er lite.

Selve oppføringskostnaden – entreprisekostnaden – har i perioden doblet seg til 46.000-47.000 kroner per kvadratmeter. Det er faktisk rimelig, for mindre prosjekter ligger denne kostnaden på godt over 50.000 kroner kvadratmeteren.

– Byggekostnadene vil mest sannsynlig øke fremover. Det handler om logistikk og prispress på råvarer, sier Molvik. Men skyhøye priser til tross, leilighetene på Løren går unna.

Les også: Boligbygging: Oslo versting i fersk kåring

Over 100.000 per m2

Nordr og Selvaag Bolig bygger for tiden 348 boliger i Sinsenveien 45-49 inntil en ny bypark på Løren. Selvaag Bolig solgte nylig ut 49 av 54 leiligheter i et byggetrinn til 107.000 kroner kvadratmeteren i det store prosjektet Lille Løren Park (se illustrasjon under).

En ny 3-romsleilighet koster fort 8 millioner. Kjøperne er ifølge Molvik varierte, fra småbarnsfamilier til eldre.

Men hva tror du om prisene på nye boliger fremover nå som rentene skal opp?

– Prisene vil ikke falle, spesielt ikke prisene på ordinære boliger på 70 kvadratmeter med god beliggenhet. Renten biter foreløpig ikke på boligprisene, det gjør utlånsforskriftens krav om inntil fem ganger inntekten i gjeld.

– Det trumfer renten, men kommer boliglånsrenten over 3 prosent, begynner renten å bite litt, svarer Molvik.

Under 30.000 kroner

Da Selvaag Bolig begynte å utvikle Løren i 2003, lå en typisk utsalgspris på 26.000-27.000 kroner kvadratmeteren, forteller mangeårig leder av Selvaag Bolig, Baard Schumann, til Nettavisen.

Løren er et kjerneområde for Selvaag, så Schumann har førstehåndskunnskap til området. I 2008 var snittprisen ifølge Schumann steget til 44.000 kroner. Siden 2008 har tomtekostnadene på Løren tredoblet seg, mens byggekostnadene er nesten det dobbelte.

Nettavisen har via boligplattformen Virdi.no kartlagt prisutviklingen fra 2006 frem til i dag for ti leiligheter i det store sameiet Lørenparken (se tabellen under). Leilighetene er utviklet av Selvaag og ligger i Kanonhallveien på Løren.

For tre av leilighetene er det brukt den siste salgssummen, for de resterende Virdis estimat. Som vi ser av tabellen, kan leiligheter som typisk kostet 1,5-2 millioner i 2006 i dag selges for 6 og 7 millioner. Leilighetene koster nå opp mot 90.000 kroner kvadratmeteren.

Les også: Dårlig nytt for alle som skal bygge på huset: – En krevende situasjon

Størrelsen avgjør

Hvor mye koster det å bygge en typisk leilighet i Oslo i dag?

– Det er litt avhengig av størrelsen på prosjektet. Men for et prosjekt med 300 enheter snakker vi om en tomtekostnad på 27.000-30.000 kroner kvadratmeteren rundt Ring 3. Den rene byggekostnaden vil jeg si er 47.000-50.000 kroner kvadratmeteren, avhengig av grunnforholdene, svarer Schumann

Med andre ord: En typisk ny 3-romsleilighet i Oslo på 75 kvadratmeter koster opp mot 6 millioner kroner hvis vi bare ser på entreprisekostnaden og tomtekostnaden. I tillegg kan utbyggerne ifølge Schumann regne med opp mot 15.000 kroner kvadratmeteren i andre kostnader.

Det omfatter byggherrekostnader til arkitekter, rådgivere, salgskostnader og interne kostnader, samt finansieringskostnader og bidrag til opparbeiding av området. De totale kostnadene er dermed oppe i 90.000-95.000 kroner per kvadratmeter.

Les også: Tallene får boligtoppen til å steile: - Helt hinsides

Over 7 millioner

– Det gjør at boligbyggerne i dag selger for 105.000 kroner kvadratmeteren for å dekke kravet til fortjeneste, sier Schumann. Det betyr over godt over 7 millioner kroner hvis du skal kjøpe deg en ny 3-romsleilighet langs Ring 3.

I sentrum av Oslo er prisene opp mot 9 og 10 millioner. Prispresset forplanter seg. På Vollebekk, et par kilometer ovenfor Løren, selger Obos ut for 97.000 kroner kvadratmeteren, ifølge Schumann.

I Oslo er det en nær sammenheng mellom bruktboligpriser og priser på nye boliger. Historisk har forskjellen vært 15-20 prosent, noe avhengig av område i byen og prisklasse. Nå er forskjellen mindre.

Veiskille

– Ja, bruktboligprisene og prisene på nye boliger har vært ganske like en periode, men jeg tror de står ved et veiskille. Det skal være en premie på nye boliger, noe annet skulle bare mangle, sier Schumann.

Den store forskjellen er at tunge investeringer som vann, avløp og elektrisitet holder i 20 år fremover for nye boliger. Nødvendig oppussing er av mer overflatisk karakter, som maling, tapeter, osv.

Byggekostnadene har nærmest eksplodert de seneste årene. Det er en av forklaringene til hvorfor førstegangskjøpere i realiteten er sjanseløse i nybyggmarkedet i Oslo.

Les også: Bransjetopp advarer om Oslo-markedet: – Det vil være dramatisk uheldig

Opp 200.000 kroner

– For noen år siden kostet tekniske fag som ventilasjon og elektro 350.000 kroner per leilighet. Nå snakker entreprenørene om rundt 550.000 kroner, eksemplifiserer Schumann.

Hva tror du om kostnadene for nye boliger fremover?

–Det er to ting her. Kostnadene har gått opp for entreprenørene etter de nye tekniske forskriftene fra 2017. Det tar tid å få med seg økningene, fordi det er lange kontrakter, men kostnadene går ikke ned.

– Det andre momentet er prisene på materialer som stål og betong. De er blitt uforholdsmessige høye og kan gå noe ned, vi kan håpe at stålmarkedet stabiliserer seg. Men vi ser at leveransene gjennom pandemien ble problematiske, og med Ukraina-krisen på toppen, blir det ikke bedre.

Bruker boligformuen

Vil ikke de varslede renteøkningene dempe prispresset i boligmarkedet?

– Stiger rentene med mer enn 1 prosentpoeng, begynner det å så effekt. På den annen side: De som har råd til å kjøpe boliger, har råd til det uansett, fordi de bruker boligformuen, svarer Schumann.

Ved renteendringer stopper boligmarkedet gjerne opp i en periode, og Schumann mener det er positivt om markedet roer seg ned.

Boligkjøpere i Oslo har et langsiktig problem. Den reelle reserven av tilgjengelige boliger er lav, kanskje så lav som 5000-6000 boliger, skal vi tro Schumann. Dette er boliger som kan settes i gang om kort tid, men utgjør ikke mer enn to år med årlig boligbehov i Oslo.

Urealistisk

Byrådet i Oslo trekker gjerne frem Gjersrud Stensrud helt sørøst i Oslo og Filipstad som områder hvor det er regulert for flere tusen boliger. På Gjersrud Stensrud kan det komme så mange som 10.000 nye boliger, men det ligger i så fall langt frem i tid.

– Om Gjersrud Stensrud blir bygget ut i min tid, blir jeg overrasket. Alle vet at det ikke blir noe der før vi får skinnegående kollektivtransport, sier Schumann. Det er ikke lagt opp til togstasjon i området langs den nye Follobanen.

Men tenker boligkjøperne nå at «nok er nok i Oslo» og flytter andre steder?

– Vi ser jo at det har skjedd til en viss grad, de flytter til områdene rundt Oslo. I Lørenskog er derfor utsalgsprisen nå kommet opp i 82.000-83.000 kroner kvadratmeteren for nye prosjekter, sier Schumann.