HØYRES HUS (Nettavisen Økonomi): Det rødgrønne byrådet i Oslo lanserte i mai flere tiltak som skulle gjøre veien lettere inn i det dyre boligmarkedet i hovedstaden.

Et av forslagene innebærer blant annet at Oslo kommune skal innta en mer aktiv rolle i boligmarkedet ved å kjøpe opp boliger. Ambisjonen er inntil 20 prosent av alle nybygg.

Det forslaget har Selvaag Boligs nye toppsjef, den tidligere topproeren Rolf Thorsen, svært lite sans for.

Øker presset

- Jeg synes det er en dårlig bruk av offentlige penger og tror det vil bare øke presset. Hvis det offentlige også skal inn i dette markedet... hva har skjedd tidligere når det har skjedd? Det har jo ikke bidratt til at det er blitt lavere priser. Enda flere aktører inn betyr enda høyere press på tomtekostnadene, sier Thorsen til Nettavisen Økonomi.

Byytviklingsbyråd Hanna Marcussen (MDG) har også foreslått å holde en andel rimelige boliger i nye utbyggingsområder som Filipstad, for å hjelpe boligsøkende inn i dyre områder.

- Vil Selvaag Bolig selge boliger til subsidierte priser hvis dere pålegges det?
- Aksjonærene i Selvaag kommer ikke til å subsidiere prisene. Men når det er sagt, en ting vi kommer til å se veldig på, er enda mer kompakte boliger for å få ned enhetskostnaden, svarer Thorsen.

Les også: 1000 nye boliger- Høyre beskylder byrådet for løftebrudd

Uaktuelt

- Men det er ikke aktuelt å selge boliger til under markedspris?
- Nei, det er ikke aktuelt, men en del av samfunnsansvaret vårt er å tilby boliger som folk har råd til å kjøpe. Vår vinkling er å selge boliger til folk flest.

Thorsen gjentok på en kvartalspresentasjon onsdag det de og en rekke andre aktører har pekt på gjennom lengre tid: At boligprisene i Oslo vil stige om noen år, fordi det for tiden godkjennes svært få nye boligtomter.

Kun 810 nye boliger ble godkjent i fjor, mens antallet er noe høyere i år. Det årlige reguleringsbehovet anslås til 4000-5000.

Men for Selvaag Bolig tar det anslagsvis fire år fra de setter i gang med et boligprosjekt på en regulert boligtomt til nøkkelen kan overleveres boligkjøperen. Det tar enda lengre tid for uregulerte tomter. Boliger som skal stå klare i 2020, må være påbegynt i år.

Les også: Kraftig byks for treroms på Torshov

Trege Raymond

- Tilbudssiden i Oslo blir satt under press i 2021. Det skyldes delvis treg regulering i Oslo, men også få ferdigstillelser. Vår påstand er at 2021 og de nærmeste årene vil være et godt marked for en boligutvikler, hvis vi sammenholder med de lave regulerte volumene, sa Thorsen på presentasjonen. Dette smitter over på nabokommunene.

- 810 nye regulerte boliger i fjor skaper mye press i kommunene rundt Oslo, som taper litt i denne kampen om å tilby boliger til nye beboere, fortsatte han.

Tall fra Statistisk sentralbyrå viser at i årene 2006-2018 var gjennomsnittlig ferdigstillelse 6500 boenheter i Oslo og Akershus. Ifølge Prognosesenteret behøver vi årlig å bygge 9400 enheter i årene fremover i de to fylkene. Men estimatet tilsier 8000 nye enheter i 2019 og bare 5500 i 2020.

- Sånn som du ser det, er det noe som tyder på at boligkostnadene i Oslo går noe særlig nedover?
- Nei, det tror jeg ikke, svarer Thorsen.

Presses opp

- Frykter du at det nå kommer et nytt prishopp i Oslo på grunn av den lave reguleringen?
- Ja, jeg tror prisene får et press oppover.

- Men er det et marked for disse boligene, hvem skal kjøpe dem?
- Det er et veldig godt spørsmål. Hvis du ser på boligprisutviklingen i Norge, er den sinnssyk. Men sammenlikner du Oslo med andre store europeiske storbyer, har vi ikke sinnssykt høye boligpriser.

- Må nabokommunene rundt Oslo ta sin del av veksten, fordi det er for få tilgjengelige boliger i hovedstaden?
- Ja, og den tendensen ser vi allerede. Det er et press ut, det blir et sånt «ringer i vannet-prinsipp», der lite tilbud av boliger i Oslo og høye priser presser folk ut.

Thorsen sa på kvartalspresentasjonen at det for tiden ikke er noen enorm befolkningsvekst i Norge. Men Oslo og Akershus står for hele 54 prosent av den totale veksten. Stadig flere vil bo urbant. Mangelen på boligtomter presser prisene oppover, og nå har også oppføringskostnadene - entreprisekostnadene - steget.

Les også: Boligprisene falt i juli

Rådyrt

Hvis Selvaag Bolig skulle få tak en ny tomt relativt sentralt i Oslo, ville den samlede tomtekostnaden og oppføringskostnaden typisk ligge rundt 60.000 kroner kvadratmeteren. For en 3-romsleilighet på 75 kvadratmeter tilsvarer det 4,5 millioner kroner. Selvaag Bolig er kanskje de som bygger aller rimeligst i markedet.

Men, i tillegg kommer prosjektkostnader, kapitalkostnader, offentlige kostnader, bidrag til å bygge ut infrastrukturen i området, samt fortjeneste. Derfor koster nye boliger i Oslo i dag fort 85.000 kroner kvadratmeteren og mer når de selges, over 6 millioner for vår 3-romsleilighet.

- I Oslo sentrum er det vanskelig å selge til under 80.000-85.000 kroner kvadratmeteren. Men det er der markedet er også og kanskje over det, kommenterer Thorsen når vi konfronterer ham med kalkylen. I Bjørvika er det knapt en bolig som selges for under 100.000 kroner per kvadratmeter.

Bedre planlegging

- Hva skal til for at Selvaag Bolig kan bygge billigere, er det noen kostnader du får gjort noe med?
- Ja, og det er å planlegge boligene slik at de er byggbare. Bærestrukturen må være effektiv, du må ikke ha masse sprang i fasaden, du må velge kvaliteter som betyr noe for kunden og være veldig kostnadsbevisst på det som ikke betyr noe for kunden og for bygget. Det er helt avgjørende, håndverket er å «kna», svarer Thorsen.

Han ledet i mange år Oslo S Utvikling, den store utbyggeren i Bjørvika-området. Thorsen kan derfor prosjektene der godt.

- Vi så det i utbyggingen av Bjørvika. Det var kjempeforskjeller i lønnsomheten på prosjekter, fordi noen prosjekter knadd og knadd og knadd. Dette er et håndverk som prosjektene til Selvaag er jævlig gode på, skryter han.

Men Selvaag Bolig har høye fortjenestemarginer, marginer som ligger langt over det de selv mener er opprettholdbare i et normalt boligmarked.

Flinke

- Hva gjør at dere tjener så mye penger?
- Det er en kombinasjon. Vi er rett og slett flinke, har gode systemer og flinke folk på prosjektene med veldig erfarne prosjektledere.

- Men de høye marginene tyder jo på at boligkjøperne må ut med noen hundretusener ekstra?
- Det kan du for så vidt si, men boligene er jo solgt i et marked hvor en del av våre konkurrenter ikke tjener store penger. Det er noe vi gjør bedre enn noen av de andre.

- Det er gøy å presentere gode tall på min første presentasjon. Det er generelt gode tall, ikke noe bonanza-marked, men et marked der vi må slite for hvert salg. Det er i et slikt marked vi kan skille oss ut, et marked der gode aktører kan gjøre det godt i, sa Thorsen om lønnsomheten på presentasjonen.

Ingen rentebekymring

Han er ikke bekymret for renteøkningene til Norges Bank.

- Den lille renteøkningen som har vært, opplever vi ikke har hindret noen i det hele tatt på boligprisene. Det vi har opplevd har hatt en liten virkning, er regjeringens boliglånsforskrift, som kan ha hindret noen å få lån, sa den nye toppsjefen.

Thorsen utdyper med å si at boliglånsforskriften utvilsomt har bidratt til å kjølne boligmarkedet. Men begrensninger i låneopptak rammer primært unge med god gjeldsbetjeningsevne som vil inn i boligmarkedet og fungerer derfor ikke som en «sosial greie».