Selvaag tjener altfor mye på boliger - boligkjøperne tar regningen

TJENER RÅTT: Finansdirektør Sverre Molvik i Selvaag Bolig medgir at de tjener veldig mye på boligene de selger.

TJENER RÅTT: Finansdirektør Sverre Molvik i Selvaag Bolig medgir at de tjener veldig mye på boligene de selger.

Selvaag Bolig tjener for tiden altfor mye på boligene de selger. Selskapet innrømmer det selv. Boligkjøperne tar regningen.

15.04.19 08:17

Selvaag Bolig hadde i forrige uke en investorpresentasjon på DNBs seminar for små og mellomstore bedrifter. Og på presentasjonsmaterialet fremkommer det at den børsnoterte boligbyggeren tjener rått på salg av nye boliger.

Stikkordet er den såkalte prosjektmarginen. Det er forskjellen mellom hva boligbyggeren selger en bolig for, og tomte- og oppføringskostnader, før de indirekte kostnadene.

I fjerde kvartal 2018 var prosjektmarginen hele 26 prosent. Marginen til Selvaag Bolig har i flere kvartaler ligget rundt dette nivået og på det meste vært hele 30 prosent.


- Ikke bærekraftige

- Marginene er ikke bærekraftige og bør ikke være det. Vi har lovet 12 prosent i margin, sa finansdirektør Sverre Molvik i Selvaag Bolig til de fremmøtte på DNB-seminaret. Når Nettavisen Økonomi spør Molvik om de gode marginene primært skyldes historisk lave tomtekostnader, svarer han:

- Nei, ikke bare det. Marginene fordeler seg gjennom hele verdikjeden. Når vi overleverer leiligheter som nå gir oss gode resultater, er det leiligheter som er solgt for en stund tilbake. Det har vært en prisvekst som har vært solid, konstaterer finanssjefen.

Finansdirektør Sverre Molvik i Selvaag Bolig medgir at de tjener veldig mye på boligene de selger. Foto: (Selvaag Bolig)


I første kvartal solgte Selvaag Bolig en gjennomsnittsbolig for ca. 4,8 millioner kroner. Forutsetter vi 25-26 prosent i margin for disse boligene, betyr det at bruttofortjenesten - kall det gjerne avansen - per bolig var om lag 1 million kroner.

20 prosent

- I et vanlig flatt marked bør gjennomsnittsmarginen være 20 prosent. Det bør vi klare hvis vi gjør ting riktig, og i Oslo-markedet er det i dag en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, sier Molvik. Etterspørselen er større enn tilbudet, som presser boligprisene og fortjenesten opp.


Selvaag Bolig lover imidlertid ikke mer enn 12 prosent bruttofortjeneste. Da burde fortjenesten ligge på om lag 500.000 kroner, rundt 800.000 kroner med 20 prosent i margin. Disse merkostnadene kan altså veltes over på boligkjøperne i et marked der etterspørselen er større enn tilbudet.

En boligbygger har to store kostnadskomponenter: Tomtekostnader og selve oppføringskostnadene, entreprisekostnaden. Molvik bekrefter følgende regnestykker overfor Nettavisen Økonomi:

4 millioner

- Tomtekostnaden for Selvaag Bolig i dag i Oslo er - litt avhengig av beliggenhet og egnethet - rundt 20.000 kroner kvadratmeteren , regnet av salgbart bruksareal (BRA-S).
- Entreprisekostnaden for en effektiv boligbygger som Selvaag, er 35.000 kroner kvadratmeteren i store prosjekter. Molvik sier disse kostnadene har gått opp noe i det siste, men ligger fortsatt på et fornuftig nivå.

Det betyr at en sentral gjennomsnittlig 3-romsleilighet på drøyt 70 kvadratmeter i Oslo fort koster 4 millioner kroner å bygge. Det er før administrasjons- og finanskostnader. Og så kommer fortjenesten, og den har altså vært høy for Selvaag i mange kvartaler på rad.


Klar underdekning

Boligbyggeren mener det er en klar ubalanse i Oslo-markedet i dag. I årene 2006-2018 ble det i gjennomsnitt ferdigstilt 2900 boliger i Oslo. For perioden 2019-2021 anslår Selvaag et årlig behov av 4500 nye boliger. Men, de spår at antallet i perioden vil ligge klart lavere enn det.

I 2018 ble det regulert historisk lave 800 nye boliger i Oslo. Denne underdekningen kan føre til et nytt prishopp på Oslo-boliger når vi kommer til 2021. Molvik regner i gjennomsnitt fem år i store prosjekter fra Selvaag Bolig kjøper en tomt til boligen overleveres kjøper.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.