- Hvis du skal selge boligen din over nyttår, og har fått en tilstandsrapport før jul, kan du fort ende opp med å betale dobbel kostnad. Den du har fått nå, er ikke gyldig ved årsskiftet, advarer takstmann Anders Serigstad.

Fra 1. januar 2022 kan nemlig ikke en bolig lenger selges «som den er». Det er bestemt i den nye forskriften til avhendingsloven, som skal sørge for en tryggere bolighandel.

Boligselgere må kunne dokumentere alt arbeid gjort i boligen, ellers risikerer man at verdien på boligen synker kraftig. Opplysningsplikten til selger blir med andre ord viktigere, men det blir også tilstandsrapport fra takstmann - eller bygningssakkyndig, som det nye navnet blir.

Alle takstmenn må fra nyttår gjøre en vurdering av det elektriske anlegget. Jon-Steinar Hanstad, teknisk direktør i NHO-foreningen Nelfo, mener det kan bli et problem. En som ikke har utdanning innen elektrofaget er ikke kompetent nok til å vurdere el-anlegget eller dokumentasjonen selgeren legger fram, mener han.

I høst advarte Hanstad om at boligkjøpere risikerer å få en ekstrakostnad på over 100.000 kroner for å utbedre det elektriske anlegget i boligen man kjøper, siden de fleste vil stole på at takstmannen har fagkompetansen han trenger for å vurdere elanlegget.

Det er imidlertid ikke bare dette som er et problem med den nye boligloven, mener takstmann Serigstad, som driver firmaet Serika Takst på Bryne i Rogaland.

Les også: Fem faktorer er avgjørende for boligprisvekst (+)

Verdien kan bli lavere

Formålet med den nye forskriften i avhendingsloven er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, står det ifølge Lovdata.

Men er det egentlig så enkelt?

Eirik Vigeland, markeds- og kommunikasjonssjef i Boligmappa, påpekte tidligere i høst at om du ikke har papirene i orden, kan du risikere at verdien på boligen din blir satt mye lavere enn den reelt er.

- Når bygningssakkyndig ser at det er et nyoppusset bad, så kan han ikke se hva som er gjort under flisene eller hvordan rørsystemet er. Har du da pusset opp badet for 300.000 kroner og ikke har dokumentasjon fra fagkyndige på hva som er gjort, kan verdien på badet settes lik null, sa han til Nettavisen.

Det betyr at man som boligkjøper ikke nødvendigvis vet hvor god tilstand det faktisk er på for eksempel badet.

Les også: Tallene får boligtoppen til å steile: - Helt hinsides

Dette er også noe takstmann Serigstad trekker fram.

- Jeg kommer nok til å sette TG2 (tilstandsgrad 2, red. anm.) selv om alt virker bra, dersom det ikke finnes dokumentasjon på arbeid som er gjort, sier han.

TG0 betyr ingen avvik, mens TG1 vil si mindre eller moderate avvik, hvor det er noe bruksslitasje - men alt det tekniske er i orden. TG2 betyr at det er vesentlige avvik, med middels kraftige symptomer, mens TG3 vil si at det er store eller alvorlige avvik, og kraftige symptomer. Det skriver eiendomsmeglerfirmaet Sem & Johnsen på sine sider.

TGIU betyr at det er noe som ikke er undersøkt. Det kan for eksempel være at det er for mye snø på taket, så det ikke er mulig å komme seg inn i krypkjeller eller bod.

Kan ødelegge membranen

- Boligselgere blir veldig sure om de ikke får TG1, sier Serigstad.

Men med det nye dokumentasjonskravet, kan ikke takstmannen lenger være like raus med TG1.

- Det kommer til å bli mer TG2 og TG3. Jeg kommer for eksempel til å sette TG2 i mye større grad i min vurdering av for eksempel betongtakstein fra 20-tallet og loft med lufting over kaldloft sier han.

Selv om det er større krav til dokumentasjon på arbeid som er gjort, og at tilstandsrapporten fra takstmann blir viktigere, er man ikke sikret noe som helst.

- Det kan være skjulte feil og mangler, som vi ikke får avdekket, sier Serigstad.

I den nye forskriften står det blant annet at takstmann skal undersøke membranens alder. I tillegg skal vedkommende «se etter tegn på feil utførelse, feil materialvalg, skadelig fukt og utettheter, og angi risiko i tilfeller der en forsvarlig vurdering ikke er mulig på grunn av at arbeidet ikke er fagmessig utført». Membranen skal hindre at vann fra baderommet trenger inn i veggene og gulvet.

Tar man hull i veggen for å sjekke membranen, risikerer man at det går hull på vannrør eller andre ting som kan gå i stykker og føre til svært høye kostnader.

- Det er selger som står ansvarlig for ødeleggelser som skyldes at vi har tatt hull i veggen for å sjekke membranen, sier Serigstad, og legger til:

- Dette er en risiko mange ikke ønsker å ta, og da må vi bare sette TG2 eller TG3 selv om vi ikke vet hvordan tilstanden faktisk er.

Advarer mot å takke nei

Daniel Ø. Helgesen, administrerende direktør i Norsk takst, advarer boligselgere mot å takke nei til å la takstmannen borre et hull for å sjekke fukt på badet.

- Det er viktig for selgere å vite at det kan være å gjøre seg en bjørnetjeneste dersom de velger å ikke tillate den bygningssakkyndige å ta hull. De vil da kunne miste beskyttelsen som tilstandsrapporten gir, ved at rapporten da ikke tilfredsstiller forskriftskravene, sier han.

Han påpeker at boring av hull for fuktsøk skjer ikke fra innsiden av badet, men fra tilstøtende vegger. Dette for at membranen ikke skal ødelegges.

- Hullene dekkes normalt med like tettelokk som elektrikere benytter når de tetter hull i veggene og det skal forsøksvis gjøres der det er lite sjenerende. Om takstmannen skulle være uheldig å ødelegge noe har han dekning for skadene gjennom sin ansvarsforsikring. Det foretas slike fuktsøk allerede i dag av takstfolk, og erfaringer viser imidlertid at slike skader skjer svært sjeldent, sier Helgesen.

- Kan bli verre å få boliglån

Om man setter TG3 skal takstmannen ta hensyn til følgeskadene som kan oppstå, opplyser Serigstad. Han sier at de må vurdere hva det koster å fikse badet, for eksempel, og dette må komme fram i rapporten.

- Er det satt TG2 eller TG3 må kjøper tenke «her kan det være noe», men jeg tror ikke TG2-vurderingene vil ha så mye å si for prisantydningen megler setter på boligen, sier Serigstad.

Det vil derimot kunne gjøre det verre for unge å komme inn på boligmarkedet, tror han.

- Vi skal sjablongmessig vurdere hvor mye utbedringer vil koste, når vi setter TG2 og TG3. Det kan jo få konsekvenser for hvor mye man kan få i lån. For da bør banken ta hensyn til kostnadene det vil kunne gi, sier Serigstad.

- Mange unge vil komme dårligere ut. Det synes jeg regjeringen må tenke gjennom, påpeker han.

Han er redd for at bolighaiene kommer til å kjøpe opp en del boliger hvor det er vurdert tilstandsgrad to eller tre på en rekke faktorer som er vurdert i boligene.

- Vi vil kunne komme i en situasjonen hvor store, tunge aktører kjøper opp spesielt mange gamle boliger, pusser dem opp og enten selger eller leier dem ut. For de vet at de har råd til å fikse eventuelle feil og mangler, påpeker takstmannen.

Helgesen i Norsk takst sier at det kan hende at banker i enkelte tilfeller vil ta hensyn til tilstandsgrader når de skal gi både unge og andre boliglån.

- Om dette vil bli utbredt vet vi ikke. Det trenger imidlertid ikke være noe negativt, all den tid det kan hindre boligkjøpere fra å ta seg vann over hodet og potensielt komme i vanskelige situasjoner, sier han.

Helgesen mener kostnadsestimatet man får om det settes tilstandsgrad tre vil gi et godt grunnlag for beslutning om kjøp og lån.

Les også: Marianne føler seg lurt av byggefirma. Nå er huset blitt tre millioner kroner dyrere

- Ikke store endringer

Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge, tror ikke forskriften til avhendingsloven kommer til å få innvirkning på boligprisene eller boligmarkedet for øvrig.

- De fleste som selger bolig i dag bruker allerede tilstandsrapporter og forskriften fører ikke til store endringer i innholdet i tilstandsrapportene, sier han til Nettavisen.

Han påpeker at en ting som endrer seg er at det skal tas hull i vegg i tilstøtende rom til bad for å måle fukt. Det skal undersøkes om det er tegn på fuktskade, med mindre den bygningssakkyndige vurderer det som unødvendig eller er praktisk umulig.

- Dersom det oppdages fukt vil badet i likhet med i dag få en lavere tilstandsgrad enn om det er i tipp-topp stand, sier han.

- Det andre som endrer seg, er at hvis et rom eller en bygningsdel har store eller vesentlige avvik (tilstandsgrad 3) så skal den bygningssakkyndige gi et sjablongmessig anslag over utbedringskostnadene. For eksempel skrive at det vil koste kr 50.000 til kr 100.000 og utbedre forholdet, forklarer Lauridsen.

Dette skal gi kjøper en større forståelse av hvilken betydning avviket har.

- Vet mer om hva du kjøper

- Den bygningssakkyndige kan for øvrig ikke sette tilstandsgrad tre på noe som skulle hatt tilstandsgrad 1 fordi den bygningssakkyndige har problemer med å vurdere tilstanden, sier Lauridsen.

Han forklarer at forutsetningen for å sette tilstandsgrad tre på en bygningsdel, er at den har store eller alvorlige avvik. Den bygningssakyndige kan imidlertid sette tilstandsgrad én i stedet for null på et helt nytt bad dersom det mangler dokumentasjon på faglig god utførelse.

Olav Kasland, fagdirektør i Forbrukerrådet, mener det nye regelverket vil være positivt for boligkjøpere.

- Du får en mer detaljert takstrapport, spesielt på de områdene vi vet det er mange skader. Det har vært mange konflikter rundt blant annet våtrom, sier han til Nettavisen.

Forbrukerrådet er derfor positive til den nye forskriften i avhendingsloven.

- Vi er sikre på at dette vil gjøre bolighandelen tryggere fordi du vet mer om hva du faktisk kjøper, sier han.

Kan bli flere boligtvister

Lauridsen tror imidlertid den nye forskriften kommer til å føre til flere tvister ved bolighandel.

Det skyldes flere faktorer. For det første senkes terskelen for når noe er en mangel, ved at det ikke lenger er nødvendig at en mangel skal være vesentlig. Dette vil føre til flere små mangler og sannsynligvis gi flere småtvister, tror Lauridsen.

- For det andre vil det bli flere tvister om hva som er en mangel inntil Høyesterett har klarlagt innholdet i det som i praksis blir det nye mangelsbegrepet i avhendingsloven, nemlig om boligen er i dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente, sier han.

- Hva kan man for eksempel forvente av tilstanden til et hus fra 60-tallet? Jeg vil gjette at det tar 5 til 10 år inntil Høyesterett har avklart spørsmålet, påpeker han.

Siden selger får et mye større ansvar og det kan bli flere tvister selv om selger bruker tilstandsrapport, og har opplyst om alle kjente feil og mangler, vil selgerforsikring bli viktigere.

- Den vil både dekke krav fra kjøper og den praktiske håndteringen av tvisten med kjøper. Hvis både kjøper og selger har forsikring, er det grunn til å tro at mange saker løser seg fort i dialog mellom selgerforsikringsselskapet og kjøperforsikringsselskapet, sier Lauridsen.

- Mer riktig og nyansert

Helgesen i Norsk takst sier at det er viktig å være klar over at endringene i boligloven som nå er vedtatt, er et resultat av en årelang prosess for å redusere konfliktnivået knyttet til bolighandel.

- Selger må nå i langt større grad ta ansvar for å gi grundig og god informasjon om boligen, slik at kjøper ikke får overraskelser og grunnlag for å reklamere. Det stilles også strenge krav til kjøper, ved at en kjøper ikke kan klage på forhold som blir opplyst om ved salget, og at det forventes at kjøper har satt seg inn i all salgsinformasjon, sier han.

Han sier at Norsk takst sine medlemmer har brukt en rapport som tilfredsstiller forskriften siden september, så om takstmannen som har gått gjennom din bolig er medlem av Norsk takst, er det ikke sikkert du trenger en ny på nyåret.

- Men det er nok en del boliger som har eldre type rapporter og som ikke vil selges på denne siden av nyåret. For disse selgerne vil det være en god investering å bestille en ny rapport som tilfredsstiller forskriftskravene. Da vil de være langt tryggere ved boligsalget, påpeker Helgesen.

Nettavisen har konfrontert han med Serigstads advarsler om at verdien på for eksempel badet kan bli satt lavere enn realiteten tilsier, på grunn av blant annet manglende dokumentasjon.

- Verdien på badet blir nødvendigvis ikke noe lavere, men kjøper får riktigere og mer nyansert informasjon om baderommet. Dokumentasjon er bare ett av forholdene som undersøkes, og om badet er tett og fremstår som godt utført er dette også informasjon som vil komme frem i rapporten, sier han.