Randi Birgitte Bull

Skatt ved arv og gaveoverføring av fast eiendom til barn

Advokat Sunniva Lillebø Wahl og Randi Birgitte Bull hos advokatfirmaet Bull & Co.

Advokat Sunniva Lillebø Wahl og Randi Birgitte Bull hos advokatfirmaet Bull & Co.

Disse skattemessige problemstillingene er det viktig å være klar over ved overføring av fast eiendom til barna ved arv eller gave.

Denne kommentaren er skrevet av arveekspert Randi Birgitte Bull og advokat Sunniva Lillebø Wahl hos advokatfirmaet Bull & Co.

Fra og med 1. januar 2014 ble arveavgiften fjernet. Som erstatning ble det innført et kontinuitetsprinsipp som hovedregel ved arv og gave. Reglene gjelder for arv ved dødsfall som skjer, og gave som ytes, fra og med 1. januar 2014.

Kontinuitetsprinsippet innebærer at mottaker overtar givers inngangsverdi knyttet til eiendommen. Inngangsverdien er gjerne det giver i sin tid betalte for eiendommen tillagt eventuelle påkostninger mv. og har bl.a. betydning for beregningen av en skattepliktig gevinst ved et senere salg av eiendommen.

Potensiell «skattesmell»

Har giver kjøpt eiendommen for 500.000 kroner vil dette som utgangspunkt være givers, og dermed også mottakers, inngangsverdi. Hvis mottaker senere selger eiendommen for fire millioner millioner, vil mottakers gevinst være 3,5 millioner kroner.

Denne gevinsten vil som hovedregel da være skattepliktig med mindre mottaker oppfyller vilkår for fritak. Mottaker beskattes dermed for verdistigning i både egen og givers eiertid, og overtar dermed potensielt en latent skatteforpliktelse.

Skatteunntakene

For bolig-, fritidsbolig, alminnelig gårdsbruk og skogbruk som giver selv kunne solgt skattefritt, gjelder det unntak fra de ovennevnte reglene.

Hvor giver selv kunne solgt skattefritt, vil mottaker få ny inngangsverdi i forbindelse med ervervet. For bolig og fritidsbolig som oppfyller særskilte krav til eier og brukstid, vil mottakers inngangsverdi settes til antatt salgsverdi da mottaker ble eier av eiendommen.

Ved et senere salg vil arvingen da kun beskattes for verdistigning i egen eiertid. Hvis antatt salgsverdi da mottaker ble eier av eiendommen var tre millioner kroner, og mottaker senere selger eiendommen for 4 millioner kroner, vil mottakers gevinst være én million kroner.

Sammenligner man med eksemplet over hvor mottaker arvet givers inngangsverdi, og skattepliktig gevinst ble 3,5 millioner kroner, ser man hvor stor betydning disse reglene kan få.

Dersom mottaker selger videre eiendommen like etterpå, og får tre millioner kroner ved salget, så vil det ikke være noen gevinst å beregne skatt av (forutsatt at tre millioner kroner er markedspris). I et slikt tilfelle vil man faktisk kunne ende opp med å få et fradragsberettiget tap for omkostningene knyttet til salget.

Sikre dokumentasjon

Hvor det er antatt salgsverdi på det tidspunkt mottaker ble eier som skal være mottakers inngangsverdi, er det viktig at man sikrer dokumentasjon som underbygger salgsverdien.

Ved et senere salg hvor det skal gjøres en gevinstberegning, vil man uten slik dokumentasjon risikere at skattemyndighetene fastsetter salgsverdien ved skjønn.

Eiendomsvalg kan slå forskjellig ut

Om man arver bolig, hytte, utleieleilighet eller tomt vil på grunn av de ovennevnte reglene kunne ha vidt forskjellige skattemessige konsekvenser for mottaker. Dette er derfor forhold som man bør tenke nøye gjennom når man planlegger fordelingen på neste generasjon.

Ikke glem dokumentavgiften

Vær oppmerksom på at tinglysing av eiendomsovergang som hovedregel utløser dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien dersom overføringen av eiendommen skjer mens arvelater/giver er i live. Dette gjelder også forskudd på arv, da dette regnes som gave i denne sammenheng.

Hvor overføringen skjer i forbindelse med dødsfall finnes det flere unntaksregler som helt eller delvis lemper på plikten til å betale dokumentavgift.

Nettavisen ønsker en åpen og levende debatt.

Her kan du enkelt bidra med din mening.