OSLO KONSERTHUS (Nettavisen Økonomi): Mange er bekymret for de høye boligprisene i Oslo, og at inngangsbilletten for spesielt unge i Oslo-markedet er svært høy. Uten støtte fra foreldre og familie er de i realiteten sjanseløse.

- De sentrale delene av Oslo utilgjengelige for den jevne nordmann uten arv, konstaterte sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets i et innlegg på et boligseminar i Oslo tirsdag.

Og en viktig årsak til de høye Oslo-prisene er at det er bygget altfor få nye boliger de seneste årene. Alle foredragsholderne på seminaret var opptatt av det, mens andre steder i landet er situasjonen den helt motsatte. På landsbasis bygges det nok, og vel så det.

Les også: Boligeiere må forberede seg på økende boutgifter framover

På bunn

Den manglende nybyggingen i Oslo gjenspeiler seg i hvor mange nye boliger som for tiden er til salgs. Her er Oslo desidert verst i landet ut fra innbyggertallet, som riktig nok ikke er det beste forholdstallet.

Men som tabellen under viser, har innbyggerne i Oslo for tiden kun 957 nye boliger de kan kjøpe, ifølge det som ligger ute på Finn.no. Det tilsvarer 0,14 prosent av innbyggertallet i hovedstaden. Kun Nordland og Troms og Finnmark kan tilby færre nye boliger enn hovedstaden, fylker med et langt lavere innbyggertall.

Adm. direktør Sverre Molvik i Selvaag Bolig er vel så opptatt av den store ubalansen hvis vi går ned på bynivå.

Her viser tallene fra Finn.no (se under) at det er til salgs hele 940 nye boliger i et område Stavanger og Sandnes. Dette er byer som til sammen (210.000) har under en tredjedel av Oslos innbyggertall.

I Trondheim med sine 208.000 innbyggere er det 961 nye boliger til salgs, på nivå med Oslo. Innbyggerne i Bergen (284.000) har 631 nye boliger å velge mellom. Korrigert for innbyggertallet, er likevel det en god del mer enn i Oslo. Det er for øvrig litt usikre anslag for innbyggertallene, men ikke noe som påvirker konklusjonene.

Les også: Advarer boligkjøpere: – Kan få ekstrakostnad på over hundre tusen kroner

Ubalanse

- Det viser hvor hinsides ubalansen er i Oslo, sier Molvik til Nettavisen Økonomi, og viser også til det som kommer fremover.

Tall fra Selvaag Bolig viser at det i fjor ble ferdigstilt 1800 nye boliger i Oslo. Anslaget for neste år er ca. 1650, altså en nedgang, og 1700 nye boliger i 2023. Tallet kan øke noe, men er likevel langt unna det som trengs.

- Det estimerte behovet i Oslo er circa 4000 nye boliger i året i det såkalte mellomalternativet fra Prognosesenteret, sier Molvik.

- Og det er det ikke sjanse til å bygge de neste årene?

- Nei, nei, ferdigstillelsen av nye boliger vil ikke hvert fall ikke stige vesentlig, men høyst sannsynlig gå ytterligere ned. Jeg er bekymret på vegne av prisveksten i Oslo.

Arbeidsinnvandring

- Og når vi ser mangelen på arbeidskraft i blant annet servicesektoren i Oslo, tror jeg det vil føre til en økt arbeidsinnvandring, svarer han.

Tallene i tabellene over er for Oslos del egentlig enda verre, fordi hovedstaden har en langt større andel av husstander hvor det bor bare én person. Snittet på landsbasis er to personer per husstand.

Byrådssekretær Rasmus Reinvang (MDG) var på seminaret opptatt av at det i 2020 ble ferdigstilt flere boliger enn befolkningsveksten i hovedstaden. Molvik har en annen inngang til problematikken:

- Vi vet jo ikke hvor stor befolkningsveksten hadde vært hvis det hadde vært et langt større boligtilbud, kontrer han.

- Vil gapet føre til økte ubalanser mellom tilbud og etterspørsel i Oslo de nærmeste årene?

- Ja, og på tilbudssiden er det umulig å få gjort noe med det, selv om man skulle få hasteregulert en del nye boliger. Det vil bli et større gap noen gang mellom tilbud og etterspørsel, som vil medføre en prisøkning, er det dystre budskapet til de som vil inn i hovedstadens boligmarked.

Les også: Stjerneadvokat får ikke solgt luksuseiendom – nå selges tjenesteboligen til skyhøy pris

Ingen tvil

Molvik sier at Selvaag Bolig selger boliger til folk flest, og det er et tak for hvor mye de kan koste.

- Men at det blir en prisøkning i Oslo, er det ikke noe tvil om. Det vil bli en prisvekst i Oslo som er større enn i resten av landet, til tross for at prosenttallet er av allerede høye nivåer.

- Men oppgangen må stoppe et sted, folk betaler ikke 20 millioner for en 2-romsleilighet?

- Nei, men betjeningsevnen er stor, i og med at renten er lav, og det vil fortsatt lønne seg å eie fremfor å leie, svarer Molvik. På spørsmålet om hovedproblemet er at det ikke finnes nok boligtomter, er svaret:

- Tomtene finnes, men detaljreguleringsplanene er såpass langt unna.

Med det mener han at fra hovedplanen for utbyggingen er godkjent til alle detaljene i prosjektet er klare, kan det ta mange år.

Vil ha nytt

Et annet forhold som presser opp nybyggingen, er at yngre boligkjøpere i dag i større grad foretrekker nye leiligheter fremfor brukte leiligheter.

Molviks forgjenger, Baard Schumann, pekte overfor Nettavisen på at leieprisene i nybyggområdet Løren på Oslo øst derfor er høyere enn på mer etablerte Skøyen i Oslo vest.

- Ja, vi ser tendensen tydelig, og det er et tema det ikke er snakket så nye om. Andelen fra da jeg kom inn i markedet, har økt fra 10 prosent til et sted mellom 20 og 30 prosent. De unge evner ikke å pusse opp en bolig på samme måte som tidligere, konstaterer boligtoppen.

Les også: Så mye øker boligprisene de neste årene

På vei opp

Og kostnadene ved å bygge nye boliger går ikke ned, tvert imot. Analysesjef Robert Nystad hos næringsmegleren Union har sett på gjennomsnittlig entreprisekostnad for nye boliger i Hovinbyen, nederst i Groruddalen: Hva koster selve oppføringen?

Nystad kom til 46.700 kroner i rene oppføringskostnader og totale kostnader for utviklerne på 60.000 kroner kvadratmeteren. Men det er før tomtekostnadene, som har steget kraftig.

Med 30.000 kroner per kvadratmeter i tomtekostnader, selges nå nye boliger i Oslo for 100.000 kroner kvadratmeteren i områder i nærheten av Ring 3. Da snakker vi om 7,5-8 millioner kroner for nye 3-romsleiligheter på 75-80 kvadratmeter.

- Vi har typiske byggekostnader på 45.000 kroner kvadratmeteren, kommenterer Molvik.

Veldig bra

- Hvordan vil du beskrive boligmarkedet nå?

- Vi solgte bedre i tredje kvartal enn i andre kvartal. Markedet ser veldig bra ut nå, det har hentet seg inn igjen.

- Mest sannsynlig vil renteøkningene bli absorbert. Boliglånsforskriften om fem ganger inntekt trumfer renteøkningene, og våre boliger er i gjennomsnittsmarkedet, svarer Molvik.