Tilsynet har nå besvart Finansdepartementets brev fra juni om behovet for en videreføring, eventuelt endring av boliglånsforskriften (se også faktaramme).
Og Tilsynet foreslår i sitt høringssvar blant annet at grensen for maksimal gjeldsgrad reduseres fra 5 til 4,5 ganger brutto årsinntekt. Det betyr at en som tjener eksempelvis 500.000 kroner heretter får låne maksimalt 2,25 millioner kroner, mot tidligere 2,5 millioner.
Utlånsundersøkelsene viser ifølge Finanstilsynet at både andelen nye lån med høy gjeldsgrad og låntakernes gjennomsnittlige gjeldsgrad har økt mye de siste årene. Dette er urovekkende.
Les også: Finanstilsynet slakter banker - publiserer liste over verstingene
Færre unntak
Finanstilsynet foreslår også at den såkalte fleksibilitetskvoten reduseres til fra 10 prosent til 5 prosent. Det betyr at bankenes adgang til å gi lån til kunder utover 5 ganger inntekten innskrenkes fra 10 prosent til 5 prosent.
Bankene og finansinsitusjonene har adgang til å fravike grensen om maksimalt fem ganger inntekten i lån til låntakere som har en god økonomi og evne til å betjene gjelden.
Sentrale krav i boliglånsforskriften
- Finansforetaket skal beregne kundens evne til å betjene lånet basert på kundens inntekt og alle relevante utgifter, som renter, avdrag på lån og normale utgifter til livsopphold.
- I vurderingen av kundens betjeningsevne skal finansforetaket legge inn en renteøkning på 5 prosentpoeng fra det aktuelle rentenivået.
- Lån skal ikke innvilges dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt.
- Nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen.
Finanstilsynet skriver at dette forslaget vil redusere risikoen for at sårbare husholdninger tar opp lån som de senere ikke er i stand til å betjene. Samtidig vil den foreslåtte kvoten fortsatt gi bankene betydelig fleksibilitet i låneutmålingen.
I tillegg vil Finanstilsynet oppheve geografisk differensiering av fleksibilitetskvoten og maksimal belåningsgrad for sekundærboliger. Tilsynet mener forskrifter ikke er egnet til å finstyre kreditt- og boligprissyklusen eller geografiske delmarkeder.
Les også: Finanstilsynet - høy gjeld og høye eiendomspriser en betydelig risiko
Eiendom Norge støtter forslaget om en ny nasjonal fleksiblitetskvote i boliglånforskriften. Adm direktør. Christian Vammervold Dreyer mener likevel at ddet er uklokt å på samme tid å redusere maksimal belåningsgrad fra 5 til 4,5 ganger inntekt.
For sterkt
- Vi frykter det i kombinasjon vil få en for sterk effekt i utviklingen i boligmarkedet. Dagens forskrift har fungert godt, og boligmarkedet har det siste halvannet året lagt bak seg den mest moderate prisutviklingen siden 2003.
- Dette, i kombinasjon med reguleringer av forbrukslån og gjeldsregisteret som implementeres og et høyere rentenivå, gjør at vi mener det ikke bør gjøres for omfattende endringer av boliglånsforskriften. Stabilitet er et poeng i seg selv i denne reguleringen, sier Dreyer i en pressemelding.
Å nedjustere fleksibilitetskvoten til 5 prosent er også for stramt. Dreyer ønsker at bankene har mulighet til å bistå førstegangskjøper og kunder i vanskelige livssituasjoner på en god nok måte.
Ustabilitet
Finansnæringens vaktbikkje er imidlertid opptatt av at en høy og økende gjeld i husholdningene øker risikoen for finansiell ustabilitet. Husholdningenes gjeld vokser fortsatt raskere enn inntektene, og nye boliglån gis i stor grad til husholdninger med høy gjeldsgrad.
Finanstilsynets boliglånsundersøkelser viser at både låntakernes gjennomsnittlige gjeldsgrad øker, det samme gjør andelen lån som ligger tett opp til grensene i forskriften.
Det er en fare for at denne utviklingen vil fortsette. Det skyldes at høye boligpriser gir mange husholdninger mulighet til å ta opp ytterligere lån. Selv om prisveksten i boligmarkedet har vært moderat det siste året, er boligprisene er på et historisk høyt nivå.
Strammere praksis
Finanstilsynet mener at boliglånsforskriften har bidratt til noe strammere utlånspraksis i bankene. Omfanget av nye utlån til låntakere med særlig høy gjeldsgrad avtok markert etter innføringen av krav om maksimal gjeldsgrad fra 1. januar 2017.
Les også: Bankene gir lån til folk som aldri skulle fått det
Men låntakernes gjennomsnittlige gjeldsgrad har altså økt betydelig, og en økende andel av lånene tas opp av låntakere som har høy gjeldsgrad. Derfor ønsker Finanstilsynet at forskriftsreguleringen av boliglån videreføres og at kravene i boliglånsforskriften strammes noe inn.
Tilsynet ønsker at de nye skjerpede kravene skal gjelde allerede fra 1. januar 2020, og at det heller ikke blir noen opphørsdato i en ny forskrift. Dagens forskrift gjelder til 31. desember 2019.
Fungerer bra
Norges Bank har også svart på Finanstilsynets henvendelse. Og sentralbanksjef Øystein Olsen mener på vegne av sentralbanken at dagens boliglånsforskrift har fungert etter hensikten.
Sentralbanken skriver i sitt svar at Finanstilsynets boliglånsundersøkelse har bidratt til at andelen nye lån i strid med kravene til utlånspraksis har falt.
Utviklingen ikke tilsier vesentlige endringer i kravene. Etter Norges Banks vurdering bør kravene i forskriften være de samme over hele landet.