Gå til sidens hovedinnhold

Slik vurderer du næringseiendom

Eiendomssyndikering (direkteinvestering i næringseiendom) har vært populært de siste årene. Bruk vår kalkulator for selv å kunne simulere forventet avkastning.

Et alternativ du har i eiendomsmarkedet er å investere i en liten del i et stort prosjekt, såkalt eiendomssyndikering. Et næringsbygg kan fort koste flere hundre millioner kroner. Denne kan stykkes opp og selges i andeler. Dette gjør det mulig for mange flere å være med. Rent praktisk organiseres dette gjennom utlegging av kommandittselskapsandeler eller via et aksjeselskap. Men det er likevel ikke så små andeler du må investere. Det er vanskelig å komme under 100.000 kroner per prosjekt. Med en finansieringsgrad på 75 % gir dette en deltagelse på 400.000 kroner i næringseiendom.

Bruke vår kalkulator til å gjøre dine beregninger.

En fordel med denne typen prosjekter er at dette er en passiv plassering. Du trenger ikke selv å gjøre noe med en slik eiendomsinvestering. En annen fordel er at man kan spre seg på flere eiendommer slik at risikoen blir mindre.

Et viktig parameter er byggets yield. Dette er leieinntektene delt på kjøpsprisen på bygget. I de senere årene har yielden gått nedover. I dag kan yielden faktisk være under nivået på finanskostnaden. Hvis et slikt prosjekt skal være lønnsomt må en av to ting slå til:

1. Eiendommen må stige i verdi

2. Leieinntektene må kunne ettes høyere

I praksis er det egentlig bare punkt to som kan gjelde. Hvis leieprisen ikke kan heves er det ingen grunn til at bygget skal stige i verdi. Det har vært solgt næringseiendommer med yield under 4, noe som er svært lavt tatt i betraktning et rentenivå som ligger godt over dette.

Forventet avkastning på egenkapitalen ligger i området 10 til 14 prosent. Relativt sett små endringer i forutsetningene kan gjøre store utslag i egenkapitalavkastningen. Rent matematisk er det også slik at jo lavere egenkapitalandel prosjektet har, jo mer varierer avkastingen.

De siste årene har direkteinvesteringer som oftest gitt meget høy avkastning. Skal slike investeringer gi fortsatt høy avkastning må leieprisene stå foran en videre oppgang.

Markedet for boligeiendom og næringseiendom svinger ikke i takt. Samvariasjonen er heller ikke stor med aksjemarkedet. I en større portefølje vil derfor næringseiendom passe godt inn.

Skattemessige momenter
Investeringene foretas i kommandittselskaper eller i aksjeselskaper. Det får en viss skattmessig betydning hvordan selskapet er organisert. I et aksjeselskap vil utbyttet bli beskattet med 28 % utover skjermingsfradraget. Ubenyttet skjermingsfradrag vil eventuelt gå til å redusere den skattemessige gevinsten ved salgstidspunktet. Verdien av aksjene vil som oftest være null, slik at investor sparer formuesskatt.

Ved kommandittselskap vil formuesbesparelsen være større, fordi en slik investering gir en formuesmessig minus. Utbetalinger blir beskattet som alminnelig inntekt. Skjermingsfradrag gis ikke på kommandittandeler.

MOMENTER SOM MÅ VURDERES:

Leieforholdet. Hvem er leietagere, og hvor lang tid er leiekontraktene på. Statlige og kommunale leietagere med lang leieavtale er det aller beste. Se også på om det eventuelt er noen garantier ellers for leieforholdene. Hvordan er avtalene for oppjustering av leien i årene fremover utformet.

Hvor høy er leien per kvadratmeter. Vær oppmerksom på at det går an å blåse opp eiendomsverdien ved å avtale en høyere leie i kontraktsperioden for derigjennom å forvare en høyere kvadratmeterpris på eiendommen. Dette får du svi for når eiendommen selges.

Kvadratmeterprisen på bygget. Her er det mulig å sammenligne noenlunde tilsvarende bygg. Tilretteleggeren bør kunne opplyse om hva andre bygg som kan sammenlignes med denne har vært omsatt for.

Du må se på hva eiendommen er omsatt for tidligere. I flere prosjekter har tilretteleggerne kjøpt eiendommen, snudd seg rundt og solgt eiendommen til andre investorer med opp til ti prosents fortjeneste. Du må alltid regne med at tilretteleggeren har kjøpt eiendommen til markedspris. Hvis han da legger på ti prosent, må du i utgangspunktet regne med 10 % lavere salgsgevinst.

Kostnader ved selve prosjektet. Hvilke etableringskostnader blir belastet deg som investor. Er det ellers noen ekstra kostnader som påløper underveis utover de som har direkte med eiendommen å gjøre.

Hvordan er selve bygget. Som utleier er man forpliktet til å holde bygget i tilfredsstillende stand. Her kan man få seg en overraskelse. Ekstra vedlikehold og reparasjoner kan redusere lønnsomheten kraftig.

Hvordan er muligheten for omsetning av andeler eller av aksjer i ettertid. Vil tilretteleggeren sørge for annenhåndsomsetning. Hva vil det i så fall koste i form av salgshonorar.

Hvordan er finansieringen av prosjektet. Hvor stor andel av finansieringen er flytende og hvor stor andel er med fastrente.

Sjekk oppgraderingsbehovet. Når en ny leietager skal inn må utleier legge inn en del kostnader for å gjøre lokalene tidsmessige. Hvis ikke dette blir gjort, vil dette få følger for salgsprisen.

Bruke vår kalkulator til å gjøre dine beregninger.

Reklame

Pørni slår alle rekorder - her ser du serien gratis