Gå til sidens hovedinnhold

- Høy innvandring gir ikke boligkrise

Sjeføkonom med overraskende uttalelse.

Høy arbeidsinnvandring har vært brukt som forklaring på presset i boligmarkedet. Særlig har eurokrisen gitt en strøm av arbeidssøkende sørfra.

Nå kaster sjeføkonom Steinar Juel i Nordea ut en brannfakkel i den opphetede boligdebatten.

- Ut fra de tallene SSB publiserer for husleie og boligpriser, er det vanskelig å spore et uvanlig sterkt press i boligmarkedet drevet av høy befolkningsvekst, sier Juel i rapporten.

- Helt vanlig
Han mener - gitt at det ikke feil i tallene, vel og merke - at boligprisene drives av en kombinasjon av lav rente og høy inntektsvekst hos husholdningene. Dette har man sett flere ganger før, og det klassiske mønsteret er at etterspørselen vris i retning av å eie fremfor å leie.

Juel mener det ikke er noe mer ektsraordinært med boligmarkedet i dag, sammenlignet med tidligere.

Han mener høy innvandring først og fremst ville gitt et press på leieprisene, noe man ikke har sett tendenser til (se grafen nedenfor).

Mer fra Nettavisen:

- Krigsoverskriftene overdriver
- Den siste tiden har det vært skrevet mye om presset i boligmarkedet. Boligprisene fortsetter å stige i et bra tempo fra et allerede høyt nivå, og det gis inntrykk av at det er sterk oppgang i husleieprisene. Når en ser nærmere på tallene ser det imidlertid ut til at krigsoverskriftene overdriver.

I figuren gis prisstigningen på boliger slik Statistisk Sentralbyrå (SSB) måler dem (blå kurve) og økningen i husleieprisene målt med husleieindeksen i SSBs konsumprisindeks (rød kurve). I perioden figuren omfatter (1999-2012) har det vært en tendens til at bolig- og husleieprisene har gått i motfase. Det vil si at i perioder med fall eller svak utvikling i boligprisene har husleieprisene steget relativt mye og motsatt.

Leie fremfor eie
- Dette er ikke overraskende. Når det i en befolkning finner sted et skift i etterspørselen i retning av å eie egen bolig, er det logisk at etterspørsel etter å leie blir mindre. Det så vi klare tendenser til i 2006-07. Tilsvarende, når etterspørselen etter å eie avtar er det logisk å vente at etterspørselen etter å leie øker. Det synes å ha skjedd i 2001-2003 og i 2008-2009, sier Juel.

Rentenivået kombinert med prisnivået på boliger i annenhåndsmarkedet har sterk innflytelse på styrken i etterspørselen etter å eie.

Renten ble kjørt opp i 2002 for deretter å bli kuttet kraftig. Fra sommeren 2005 kom så renten gradvis opp igjen inntil den ble kuttet kraftig høsten 2008 og våren 2009. I kjølevannet av finanskrisen foretok bankene i tillegg i en periode en innstramning villigheten til å yte boliglån. Det bidro nok også til svakere boligpriser og høyere vekst i husleiene i 2009.

Husleiene avtatt
- Etter 2009 har boligprisene steget i et moderat høyt tempo, mens veksten i husleiene har avtatt gradvis, sier Juel.

- Hvis det var slik at det nå var en generell og uvanlig høy etterspørsel etter boligtjenester fordi befolkningen steg mye, burde vi ikke sett et fall i veksten i husleieprisene, heller tvert i mot. I utgangspunktet burde en vente at arbeidsinnvandrere i første omgang etterspurte leie boliger og ikke å eie. Det vil si at trykket skulle vært på leieprisene, fortsetter Juel.

Det er ikke spor av det i underindeksen for husleie i SSBs konsumprisindeks. Forholdet mellom vekst i boligpriser og husleiepriser ligner på slik det var i 2004-2005 da boligprisene steg med 7-8 prosent og husleiene med rundt 2 prosent. Også da var renten svært lav.

Kommentarer til denne saken